一篇關於房子，投資和錢的深度好文

由於是談實際問題，我不想廢話，直接說乾貨！

明天3.16，若是我猜想沒有失誤的話，美聯儲會如期加息。這是繼去年以來的第二次加息，並且還不是最後一次。

美國的加息，讓中國的決策者面臨兩難。是跟進加息，仍是繼續吹房市泡沫？

一、若是跟進加息，那麼資產價格（包括房子）會有回調，那麼這時進入房市就是個不錯的選擇，前提是你有工做，有收入。我這個前提條件不是瞎說的，中國資產價格暴跌那天，必然是經濟進入蕭條的時刻，那時能保住工做是一種奢侈。

二、若是中國不跟進美國加息，它就必須死守住外匯儲備不降低，並確保匯率穩定。從目前限制對外投資，以及準備對外開放債市來看，它正在作這方面的努力，成果如何只能讓時間來判斷。假定中國能守住外匯儲備，並確保外匯穩定。那麼最好的結果是肉爛在鍋裏，也就是說錢都留在國內通脹，按照之前的模式，應該主要在幾大資產市場遊蕩——股市、債市、房市。固然，貨幣發行量太多，當這幾個地方成不下的時候，也會衝進商品市場，形成物價飛漲。這是個大問題，會傷及國家穩定，因此最後也會迫使央行加息，到時災難更嚴重。

三、但2的好處是，能夠推遲危機爆發時間，等待救命稻草出現。好比川普以前一直要將中國定爲匯率操縱國，但由於各類緣由，一直沒有兌現，應該說給中國維持泡沫留下了寶貴時間。可是如何吸引外資，避免資金外逃，始終是個難題。（打擊地下錢莊也是爲了保外匯。）一直以來，中國都是全球化的受益者，但從目前看，再想佔便宜比較難了，由於西方國家的普羅大衆已經受夠了，這個能夠從川普以及勒旁的崛起看得出來。（以中國人的行事風格，我猜測採起2的可能性比較大。若是是這麼一個結果，我建議你們多考慮考慮吃的，房子問題反倒不重要了！）

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如下是去年我寫的關於房地產的幾點看法，應該說把房子問題基本講清楚了，你們能夠看看。當時背景是通過一輪居民加槓桿，房價被爆炒到天，因而國慶期間，調控政策密集出臺了。

1.聊幾句房地產。此次國慶期間密集出臺政策，大家不要多想，可不是要降房價。這種把戲，在個人職業研究生涯中，已經發生過屢次，已經見怪不怪了。

2.提升購房者的購買門檻，直接形成的後果是，下降成交量，同時給過熱的投資降溫，但這不是降房價，事實上是保房價。

3.之因此如今出臺這種政策，是由於前期資金投放量過大，必需要收緊一下，控制一下節奏。等成交量萎縮到財政和房地產公司掙不上錢的時候，會再次投放貨幣，將房價推到一個新的高度，進而引起下一輪限購。

4.這就是以前，房地產市場越調控越上漲的一個邏輯。可是你不能看透這個邏輯，就假定這個遊戲就能夠一直玩下去，由於這個遊戲能玩下去，必須克服兩個發鈔的後遺症。

5.用貨幣推進房價上漲的一個後遺症是負債，每一輪房價上漲都伴隨着債務的攀升，這也是中國債券市場迅速躋身世界第三的一個深入緣由。但債務不是能夠無限膨脹的，由於還本付息的壓力會有一個臨界點。

6.到了債務的臨界點，你將面臨破產，這時候房地產開始崩盤。因此那些想等房價降下來抄底的人，搞錯了邏輯。是你破產了，房價纔將下來，而不是房價降下來，你來抄底。

7.用貨幣推進房價上漲的另外一個後遺症是通貨膨脹。其實，房價上漲自己也是通貨膨脹，但由於房地產屬於投資領域，因此對生活影響不大。但貨幣發行量過大，遲早會溢到生活領域，這會觸發央行加息——加速債務泡沫破裂。

8. 只要央行加息，房奴必死無疑，這點我深信不宜。問題是什麼時候加息，加息能持續多久？從目前的政策看，政府還想護着房地產這個泡沫，可是這隻能讓兩大後遺症愈加嚴重，正所謂吹得越大，爆的越大。

9. 另外，債務泡沫越大，維持越難，爆裂的速度也越快，說實話，我不認爲這個遊戲還能玩多久！因此個人建議是，對於房子這種物質消費，必定要與本身的財務情況相匹配，千萬不要打腫臉充胖子！

10.對於房子，另外要說的一件事是，你在判斷價格時，千萬不要用流量價格判斷存量價格——也就是說，你不要看張3、李四的房子賣了500萬，你就以爲你的房子必定會賣那麼多。其實，中國如今房子過剩比較嚴重，之因此你看着漲，是由於大多數人不交易。

11. 當大多數人都交易的時候，價格將會發生逆轉，索羅斯一般管這叫羊羣效應，到時不少人一塊兒賣房，可是缺乏接盤的，結果就是發生踩踏，很是慘烈——這將是我說的明斯基時刻！

12.按照個人理解，若是發生這種事，將會觸發管制，就像股票的停牌或者休市，也許房地產也會引入這制度，誰說得準呢！關於房地產，該說的都說了，我之後再也不說了，祝你們好運！

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如下是我今年2月份的跟進見解，是對上面的補充，固然也有個人投資建議。必須說的是，房產稅今年沒有推出，如今看是政府的庫存還比較多，特別是三四五六線的庫存太多，因此等着所有出清再說。彆着急，等財政枯竭了，確定會上。

一、最近事情比較多，可是有幾個事仍是必須得說一下。先說房子，原本這個事情我不想再說了，可是隨着時間推移，我有了清晰化我以前結論的資本，因此仍是有必要再說幾句。關於房子，個人結論是，今年是極少數人最後套現的機會！（事實上我最近忙，很大一部分緣由也是處理本身的房產）

二、若是過了今年再交易，你將很難找到對手盤，這也是我說爲何是極少數人套現機會的緣由所在。但我必需要說的一點是，我說最後的套現機會，並不表明房價之後就必定下跌，關於這個問題我仍是堅持我以前的觀點，只有當債務人破產的時候，纔會發生這一現象。

三、但我必須得說，如今離債務人破產的時間點愈來愈近了。我不知道你們看沒看新聞，今年由於債務危機尋死已經報過好幾起了。廣西一塊兒，一女的跳樓，由於丈夫債務。上海兩起，都是由於兒子債務，第一塊兒父母雙雙跳樓，第二起，父親自縊身亡。

四、不過，和房地產債務引爆比起來，這都算小巫見大巫。事實上，我去年就據說有人借款還房貸，今年在企業繼續破產裁人減薪的狀況下，駱駝背上的稻草只能愈來愈多。（說到這兒，我就來氣，去年我就說華爲有危機，有個華爲粉絲跟我死纏爛打，你看如今裁人了嘛！）

五、過年的時候，央行上調國債回購債標利率，其實這已是上調利率了，但同時央行也放了幾千億貨幣的水，因此它仍是想拖時間，可是又不得不追隨美聯儲的步伐。可是政府收房產稅已是鐵了心了，這個國務院已經發布指導意見了。

六、房產稅屬於地方稅，我看了看網上流傳的幾種徵收方案。若是按照原值徵收，還好點，若是不炒房，一年幾千塊錢，也就解決了。若是按照評估價徵收，那就完蛋了，即便按照1%的稅率，如今房子便宜的也三四百萬，一年就交三四萬。要是那些有上千萬房產的，一年就得交十幾萬。

七、由於房產稅屬於地方稅種，稅率視財政窟窿而定，隨時能夠調的。因此1%的稅率徹底是房屋持有者的一廂情願，樊綱就說過這樣的話，要收房產稅就不能收一個點。（尼瑪，你看看這幫人多狠呀，因此想買房的最好仍是等政策清晰後再作決斷）

八、若是你只有一套房，或者急需買房給孩子上學用，你就不用考慮我這些意見。我這些純粹是從投資角度建議，而這世界上不少事情並不能徹底用錢衡量。

九、若是你一套房也沒有，也買不起，你也不要着急。我猜測房地產債務危機爆發後，各地的擔保公司會幫着銀行清理壞帳，到時被拍賣的房子，會被國家收購作公產房出租，到時候你租公產房就好了。

十、談完房子，說股市。股市我在年前有個判斷，就是春節和兩會立刻來臨，總的趨勢是漲。目前看，仍是靠譜的。股市春節休市前五連陽，目前漲的也還算不錯。股市我仍是維持我以前的判斷，必定還要有一個高峯，由於它還有一個任務還沒完成，那就是債轉股。

十一、你要是炒股票，必定要在債轉股上市前清倉，必定要記住。債轉股完成後，股市的階段性任務也就完成了。要想有行情，那就只好等着其餘任務了。若是我發現有了，我會提醒。

十二、說完股票，我在說幾句理財。理財的前後順序是：國債、銀行存款、企業債券（就是報紙上常說的理財）。我這個順序不是瞎說的，是按照信用等級來的。國債是國家信用，根本不存在違約的可能，由於它能夠印錢。銀行存款是銀行信用，屬於第二等級，但必須提醒的是，你要是有50萬以上存款，存兩家。

1三、由於我們的存款保險只保50萬，50萬以上部分是不保的。企業債券，也就是一般我們說的理財，也不全是騙局，也有保本的。但前提是理財公司不破產才能給你保本，若是它破產了，你找誰去。它只是企業信用。（另外要說的是，若是存款存銀行的話，去四大，小的城商行就不用去，它們極可能破產）

1四、最後，還有個事就是通脹。其實，通脹一直都有，之前主要是房子，可是房子在統計中算入投資，因此漲了，你們高興。事實上，房子在金融體系中是充當一個貨幣蓄水池的做用，目的是平抑其餘產品的物價。從去年年末起，其餘產品物價也開始漲起來，到今年會有一個你能感知的速度。

1五、這一方面說明房地產這個蓄水池無論用了，另外一方面說明央行發行的貨幣太多了，開始向外部蔓延。也就是說咱們很快迎來一個，包括消費品、工業品等在內的全面物價上漲。這時候，除非你能把錢轉到國外，不然作任何決策都是痛苦的。

16. 由於咱們選擇了一個先大通脹再進入加息週期的歷史進程，因此財富被侵蝕難以免。但我思前想後，保留現金仍是損失最小的一種方案，拋開資產價格已經嚴重泡沫不說，在將來吃飯和財富保值的選擇上，我想通常人都不會選錯。況且，資本品也很難保值，更多地將是理財騙局：你得我利息，我得你本金。