學點法律來防身

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法律常識——房產車產篇

小魔童：胖sir， 你對法律有研究嗎？

胖sir：沒有嘞，我想我應該是個法盲

小魔童：哦？應該 ？ 那麼你和我同樣就是個法盲，那咱們能夠開始學習一下法律唄，有備無患，行走江湖，仍是要備一些防身之術吧

胖sir：哦？那你給我說說你最近學的？

今天咱們來講一說關於房產車產的法律常識

以下有幾個案例，看看在你的身邊有沒有相似的狀況，若是有純屬雷同，吸收經驗，若是沒有，還請留個印象，必要時候能夠拿起法律的武器，保護本身。

小魔童整理了以下幾個案例以及相應的解析，但願讀者能有所收穫。

購房簽約

• 小a於2007年5月購得一處商品房，並在支付首付款後順利辦妥銀行按揭貸款，此後因爲工做調動小a需去別的城市工做，小a想退掉已購買的房子，可是小a不知道如何處理已繳納的首付款和部分按揭的房子，他可否要求退掉房子呢？

小a不能退掉房子，他只能與開發商及銀行協商解決。

按照合同法規定，依法成立的合同，當事人應當按照你約定履行本身的義務，不得擅自變動或解除。

小a與開發商簽定了買賣房屋合同，又與銀行簽定了按揭貸款合同，就應當按照約定履行本身的義務按照合同法規定，依法成立的合同，當事人應當按照你約定履行本身的義務，不得擅自變動或解除，則將承擔違約責任。

• 開發商能夠隨意提升售樓房價嗎？

不能夠。

由於物價的漲落對於房地產開發公司無疑是商業風險的一種其選擇了，從事這一商業活動就應當考慮到此風險的存在，而其在商業利潤的驅動下的人願意承擔，固然也要承擔可能的風險損失。

• 未寫進合同的贈送內容有法律效力嗎？

小a與某房地產公司簽定的認購約定，房地產公司將送給小a天台花園90平米，雙方贊成此認購書。

並簽定正式預售合同前有效同年4月，房地產公司與小a簽定了房地產預售合同，但合同中未按約定贈送花園儀式，小a要求房地產公司按認購書的約定贈送被開發商拒絕。

小a可否以認購書上的內容要求開發商贈送天台花園呢？

不能，

但能夠要求開發商給予必定的經濟補償，天台屬於整棟樓的全體全部人共有，而不該屬於某個業主全部開發商稱其贈送給某個業主構成了對其餘業主對天台使用權的侵害，其贈送行爲是無效的，其無效的贈予行爲構成對胡先生的違約。

• 一房多賣怎麼辦？

小a在縣城買了一個門市，這個門市比較大，有幾十我的合買，小a只買了其中一間，可是賣房的人同時把這一間房子賣給了幾我的，你們都只簽了售房合同，沒有辦房產證，如今賣房的人跑了小a怎麼辦？

小a能夠要求開發商承擔民事賠償責任，如開發商攜款潛逃，還可能涉嫌刑事詐騙，可向派出所報案，將其抓獲後對小a的損失予以賠償。

• 關於定金

小a與某開發商簽定了一份房屋認購書，並支付了定金3萬元約定7日內與開發商簽署商品買賣合同，買賣條件以雙方所籤合同爲準.

如逾期未簽定商品房買賣合同，定金不予退還以後雙方就個別問題沒法達成一致意見，小a要求退還定金但遭到拒絕.

請問小a可以要求開發商退還定金嗎？

可以退還。

致使合同未能簽定的緣由是，雙方未能就商品房買賣合同內容達成一致意見，這個後果不能歸責於小a一人，因雙方都不存在過錯，因此開發商應該退還小a的定金。

也就是說有兩種狀況

1. 第1種狀況，若是是由於買方我的緣由悔約，那麼買方須要承擔定金的損失，買方不能要回定金。
2. 第2種狀況，若是是由於買方和賣方，因爲房屋買賣合同中的條款沒有達成一致，在這種狀況下買方是能夠要求賣方歸還定金的，且必須歸還。

• 購房反悔了怎麼辦？

小a與小B簽定了購房合同。

小B將一處住宅以10萬元的價格讓給小a，並約定今年8月份交房時付清餘款，可是後來小B忽然反悔不賣了，小a能夠要求法院斷定小B繼續履行合同嗎？

能夠要求小B繼續履行合同，此問題是對方中途反悔屬於違約行爲。

• 房價下跌是否能夠退房？

小a買了一套商品房，每平方米1.2萬元並支付了30%的首付，但是過了半個月一樣戶型的房子每平米降到1.1萬元，這樣算下來小a的房子整整降了10來萬，請問小a能夠退掉房子以現價購買嗎？

小a無權退房，根據最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋的規定，出賣人及開發商在房屋交付時間房屋質量面積偏差，規劃設計權利瑕疵，虛假承諾延遲辦證等方面存在違約行爲時，業主方可行使法定合同解除提出退房或降價補償。
已購房屋價值的下跌並不構成開發商違約的法定事由，如業主沒有確切證據證實開發商存在違約的事實，那麼小a是無權要求退房的。

這個鍋，只能本身背了。

• 未交付使用的期房是否能夠轉讓？

現實當中，我國法律並無禁止商品房預售合同的預購人轉讓本身預購的商品房，但若是預購人本身與開發商在合同中約定，預售商品房轉讓的條件或限制，就必須遵照合同約定。

也就是說只要買方沒有和開發商約定未交付使用前房子不能轉讓給別人，那麼買方就能夠將本身的房子轉讓。

房屋貸款與抵押

• 小a貸款買了一套房子，因爲連續加息，他感到還款壓力，後來小a將本身的一處店鋪出售後預辦理提早還款，當他去銀行辦理相關手續時，銀行人員說貸款未滿一年不能辦理提早還款，不然以違約處理小a很疑惑提早還款還違約嗎？

這是屬於違約的，這是一種單方違約行爲

通常來講，當購房人與銀行依法簽定了抵押貸款合同後，自合同當即生效以後，雙方應按規定履行

做爲銀行再爲購房者做出房貸是付出了必定的人力成本，若是購房者在一年以內提出提早還貸的申請，無疑會打亂銀行的正常計劃，所以銀行要求購房人承擔必定的違約責任是合法的。

• 房屋買賣合同解除按揭貸款怎麼辦呢？

小a購買了一套房屋合同簽定後，並按照約定繳納首付款，在指定的銀行辦理了按揭手續以後，她發現樓盤有問題，也是與開發商交涉，最終贊成解除合同並返還首付款，而且給她必定的補償

那麼房屋買賣合同解除了按揭貸款合同是否也隨之解除？

並無隨之解除，按揭貸款合同並非房屋買賣合同的從合同房屋買賣合同解除貸款，合同不會隨之解除，只有購房者或者銀行提出解約補償才能解除。

也就是說小a能夠主動請求銀行解除按揭合同。

緣由是商品房買賣合同被確認無效或者撤銷解除，導致商品房擔保貸款合同的目的沒法實現。

• 雙方夫妻其中一方不一樣意，能把房子抵押出去嗎？

小a和小B結婚5年了，小a想把本身的房子抵押出去，爲了作生意，可是小B不一樣意，小B堅持不一樣意的話，小a能夠把房子單獨抵押出去嗎？

不能夠的

由於他們居住的房子是夫妻共同共有財產，根據法律規定在共同共有關係續存期間，部分共有人擅自處分共有財產的，通常認定無效。

房屋產權與登記

• 小a和小B簽定了一份房屋買賣合同合同約定，小a將本身一套商品房賣給小B，小a需在當年12月底前協助小B辦理產權過戶手續小B付清了房款，小a也交付了房屋，此後小a反悔並表示願意退還小B返款，小B未贊成，在要求小a按約辦理過戶手續遭拒後向法院起訴那麼請問已賣出來的房子，小a能再要回來嗎？

小a是不能要回房子的

而且小a與小B之間的買賣合同體現了雙方的真實意思，且還款兩清，小a拒絕爲小B辦理產權變動手續的行爲侵害了小B的合法權益

所以小a應協助張小B辦理房屋過戶手續。

• 開發商拖延，業主拿不到房產證怎麼辦？

06年5月小a在某社區購買了一套房子，開發商承諾在交房之日起三個月內爲其辦理房產證逾期未辦理，並向其支付1%的違約金

06年12月小a拿到房子鑰匙，但是到了08年1月小a仍未拿到房產證，小a屢次與開發商協商此事沒有結果，而且開發商也沒有按照承諾向小a支付1%的違約金

那麼小a能夠怎麼辦？

小a能夠要求開發商退房還款並賠償其損失。

我國法律規定房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變動和房屋全部權登記手續，開發商在交房後的一年時間裏都未爲小a辦理房產證

我國法律規定因爲出賣人的緣由致使買受人沒法辦理房屋全部權登記買受人請求解除合同和賠償損失的，應予以支持。

物業糾紛

• 小a06年9月買了一套商品房，07年3月交房的時候物業管理費爲0.9元每平方米，但08年收到物業管理公司書面通知要求按每一年6.54元每平方米交納，對此小a不能接受，他該怎麼辦？

這件事情是物業公司的作法不對

若是物業公司要漲價，應該與業主對該物業服務合同進行協議補充，而且應經專有部分佔建築總面積過半數的業主且佔總人數過半的業主贊成

若是對該收費有異議，除雙方協商外也可向縣級以上人民政府價格主管部門或同級房地產行政主管部門申訴。

• 家中被盜，物業公司是否要承擔責任？

08年3月，小孔早上起來發現家中被盜，小偷是從客廳窗戶爬進來的，本身的手提電腦，手機現金都被偷走了，大概價值3萬元

以前的小區也屢次發生被盜的事件，小孔認爲是物業公司疏於管理未盡職者致使盜竊，案件多次發生應當承擔責任

那麼物業公司有必要承擔賠償的責任嗎？

這個是須要看小孔與物業簽定的物業管理服務合同裏面是否有明確的說明

若物業管理服務合同裏面有明確的說明該條目，那麼物業公司是必須承擔法律責任的。

• 業主向物業公司交納停車費，汽車被盜，物業公司是否賠償？

07年1月小a入住某小區，並按規定每季度向物業公司交納停車佔地費700元

當年5月的一天小a的汽車被盜，因而向物業公司反映並報案，但公安機關未查出犯罪嫌疑人，後來小a要求物業公司承擔賠償責任

但物業公司以雙方未籤訂保管合同爲由拒絕，那麼物業收了停車費是否構成保管關係呢？

物業公司應當予以賠償

物業公司做爲小區的實施管理者，應當負責小區的安全工做，但其卻在小區的安全管理上存在漏洞，致使小a的汽車丟失

因此應當承擔必定的法律責任。

• 物業管理費是從業主入住纔開始交嗎？

06年小a買了一套房，當年11月進行房屋驗收，小a發現有多處裝修質量問題拒絕受訪，07年1月初物業公司要其再次驗收小a

仍是發現仍存在3處問題，當年的6月問題解決後他才入住，物業費應從何時開始交呢？

物業費應該從購房人驗收合格之日開始算

小a應該從07年1月開始交納物業費，爲何呢？雖然實際的問題是在07年6月解決他才入住的，但實際上07年1月的時候再次驗收出現的三處問題，已經不存在影響實現合同的質量瑕疵了

也就是說小a應該按照商品房預售合同的約定接收房而不得拒絕。

• 業主與前物業公司的約定，對新物業公司還有效嗎？

06年小a與a物業公司簽定合同，不接受其負責的小區供暖服務

07年B物業公司接手小區的供暖服務B物業公司要求小a支付06年以來的供暖費被拒絕，小a稱B物業公司可能是供暖單位無權要求其支付供暖費，且本身在入住之初就已經約定不接受小區供暖

小a的理由是否成立呢？

小a只須要交納07年開始B物業公司共有部分的供暖費便可

另外小a與a物業公司簽定的協議，對於B物業公司是不具備約束力的。

• 因裝修漏水致使電梯停運，應當由誰來承擔？

小a與小區物業公司簽定服務協議，其中供暖設備一欄爲空白，並註明全部拆改部分出現問題形成的損失由業主承擔

一天夜裏小a家暖氣跑水小a向物業公司報修，工做人員趕到現場沒法及時控制，致使水漏到電梯裏，致使兩部電梯沒法運行，過後物業公司要求小a承擔電梯的維修費用

那麼維修費用誰來出？

維修費應該由小a和物業公司共同承擔

第一小a，對其拆改行爲形成的漏水應當爲其行爲所形成的損害後果承擔相應的賠償責任

第二小a在通知物業公司房屋漏水後，物業公司應當意識到漏水會影響電梯的正常運行，但是當問題出現以後，沒法控制水流到電梯以後才關閉電梯總閘，是其採起措施不當，應當承擔一部分責任。

• 物業公司有權對業主罰款嗎？

07年6月業主小a入住本身新購的房屋入住後，小a家裝了陽臺遮陽蓬，同小區物業發現認爲小a家裝的遮陽蓬的行爲使其整體規劃不協調影響美觀

物業屢次要求李某拆除沒有結果的狀況下，決定對小a罰款1000元，並讓他在三天以內交納，若是沒有交納1000元，將採起停電停水的措施進行制裁

物業有權對小a採起如此制裁嗎？

物業無權制裁物業沒有權利作這樣的事情

根據中國人民共和國行政處罰的規定，行政處罰應由具備行政處罰權的行政機關在法定職權範圍內實施物業，不是行政機關不具備行政處罰權，無權對業主採起處罰措施只有供電人才能夠按照國家規定的程序終止向用電人供電

而物業在任何狀況下都無權對業主採起斷水斷電的措施。

合同法第182條用電人應當按照國家有關規定和當事人的約定及時交付電費，用電人逾期不交付電費的，應當按照約定支付違約金，經催告用電人在合理期限內仍不交付電費和違約金的，供電人能夠按照國家規定的程序停止供電。

房屋拆遷

• 拆遷範圍內的房屋可否出租？

08年小a租了一間房，跟房主簽定了爲期半年的租賃合同，並一次性支付了1000元押金以及三個月的房租，不久小a得知搬過來以前已經有拆遷公告，告知小區要拆遷

若是房屋真的被拆小a可否要回房租及搬家的損失？

小a能夠要求要回房租及搬家的損失

房主明知房屋也在拆遷範圍以內，還與小a簽定租賃合同違反了行政法規的強制性規定，故租賃合同無效。

• 房屋在未過戶的狀況下，拆遷款給誰？

08年12月，小a把本身的房子賣給了小B，小B付清了房款合同中約定購房後雙方必須在兩個月內辦理過戶手續，不然違約

小a把房產證國有土地使用證的證件都給了小B。09年1月市拆遷辦與小B簽定了拆遷補償協議，賠償小B 18萬元房子已經被拆除

那麼在未過戶的狀況下拆遷款應給誰？

應該給小a

雖然兩我的已經簽定了房屋買賣合同，可是因爲沒有辦理房屋買賣過戶手續，所以房屋的全部權仍是屬於小a。

• 家庭內部如何分配房屋拆遷補償款？

小a父親將一套住房過戶到小a名下已經有三年了，但房子一直由小a的父親和母親居住，如今小a爲了方便本身的孩子上學，想搬過來和父親一塊兒居住，但小a父親不願說小a和他爭房子住

如今開發商要拆遷，該房這房子是歸小a仍是歸小a父親？補償款又是如何分配？

小a有權住這個房子，而且拆遷款是給小a

至於拆遷補償款，在家庭內部如何分配，這個須要小a與家人自行協商。

• 被拆遷人有權知道房屋拆遷評估報告嗎？

一家工廠承租閒置工地，自建加工車間以及加工製造的設施對原土房進行大修，08年9月當地建委發佈公告，在該工廠所在範圍內進行拆遷

09年3月評估公司進行評估，但一直沒有告訴該廠評估結果，該廠屢次找了有關部門詢問，他們都說評估報告是保密的

那麼該廠有權知道評估結果嗎？

該廠有權知道評估結果，房子是屬於該廠自建，該廠爲被徵收人

法律規定房屋徵收部門應當將分戶的初步評估結果在徵收範圍內向被徵收人公示。

而且評估報告保密，這種說法是錯誤的。

• 未經行政裁決，房屋可否被強制拆遷？

因舊城改造小a的房子被規劃在拆遷範圍內拆遷人就拆遷補償安置事項與小a屢次協商，因爲小a家人口衆多一直沒法達成協議拆遷，拆遷人已經向房屋拆遷管理部門申請了行政裁決

在行政裁決沒有作出的狀況下，房屋能被強制拆遷嗎？

不能拆遷裁決是強制拆遷的前置程序，必須有拆遷行政裁決才能進行強制拆遷。

• 租房期間遇到拆遷可否撤銷合同？

08年3月，小a租了一家門面，準備開理髮店，租期兩年，可是小a花了2萬元裝修費裝修以後剛開張不到一週就有人在小a的理髮店外牆上寫了個拆字

因而小姨找到房東要求終止租房合同，而且賠償小a的裝修費，房東卻說他也不知道房子要拆

但是聽其餘人說早就下過通知，小a是否有權撤銷該合同？

固然有權小a能夠到拆遷辦取證

若是有證實房東早已接收到拆遷通知，在明知房屋要拆遷的消息下，爲了達到訂立合同目的，故意隱瞞事實真相與小a簽定租賃合同，這是屬於詐騙。

車的購買和維修

• 修理機動車不當，出了問題能夠要求無償返修嗎？

小a的出租車出現機械故障，經修理廠檢驗是化油器老化，須要更換

修理廠的老闆問小a是要更換好一點的仍是通常的並告訴小a通常的是沒有保修期的，小a贊成換一個，通常的剛換上，不到三天化油器又壞了，因而小a找到修理廠要求返修

但修理廠的老闆卻以當時有約定爲由不予理睬，那麼小a能否要求修理廠進行無償返修呢？

必須能夠呀

根據相關法律規定，無論修理廠對小a出租車進行的是何種級別的維護，其質量保證期最短也是10天

但是小葉的車輛在修理後不出三天就出現了維修質量問題，因此修理廠應該對其進行無償維修。

• 剛提的新車有損傷，可否要求更換？

小a 08年7月在某汽車經銷處購的新車，一輛當年8月小a發現車門上有一道明顯的裂痕，經維修中心認定車門是出廠後受損並從新噴漆的小a找到經銷商，以車存在質量問題要求更換新車

而經銷商則稱車門有損傷，並不能認定車的其餘部件也有問題，只贊成維修而不一樣意更換或退款，小a如何維權呢？

小a能夠要求經銷商給其更換

我國法律規定銷售者不得以不合格產品冒充合格產品，本案中的經銷商將通過噴漆的不合格產品冒充合格產品賣給小a，其行爲已經構成了以欺詐手段簽定合同，因此該合同無效。

• 沒有按時換證，車管部門就能夠進行註銷嗎？

小a是一名機動車駕駛員，一日他在接受執勤交警例行檢查時被告知，由於沒有按時申請換證，他的機動車駕駛證已經被當地車輛管理所所註銷，交警以無證駕駛爲由對小a進行處罰

小a沒有及時去換證，車管部門就能夠進行註銷嗎？

在我國機動車駕駛證有不一樣的有效期限，機動車駕駛人應當在機動車駕駛證有效期滿前90日內向機動車駕駛證核發地或者核發地之外的車輛管理所申請換證

未按時申請換證的機動車駕駛人必須承擔相應的法律後果，機動車駕駛人若是超過機動車駕駛證，有效期一年以上，未換證的駕駛證核發地車輛管理所能夠依法註銷其機動車駕駛證。

• 經銷商違約，消費者可否要求雙倍返還定金？

08年2月，小a與某汽車銷售商簽定了新車訂購合同，並交付定金，約定08年4月若是因小a自身緣由要求變動或取消購車，定金不予退還

當年3月汽車銷售商稱國家消費稅上調，汽車也隨之漲價，小a未贊成並要求汽車銷售商承擔違約責任，要求經銷商雙倍返還定金，小a的主張可否獲得法院的支持？

法院必須支持

我國法律規定，當事人一方明確表示或者以本身的行爲代表不履行合同義務的，對方能夠在履行期限屆滿以前要求其承擔違約責任。
在本案中也就是說汽車銷售商在合同履行期屆滿前，單方提升車輛價格，並明確表示將不按合同約定的價款履行義務已經構成違約，應當承擔違約責任。

• 買了未付清車款的車輛怎麼辦？

小a將本身的一輛運輸車賣給小B，小B付了一半的款額，給小a出具一張欠條，並註明還款時間，雙方未辦理車輛過戶手續

此後小B將車賣給小C，雙方在買賣手續中註明車牌號碼，並保證該車全部遺留問題以小B承擔，後來因小B遲遲未支付小a，剩餘車款小a將車從小C處開走

那麼小C該怎麼辦？

小C應當要求小B返還購車款

做爲買方的小C，雖然給付了車款，而小B也向其交付了車輛，但小B在取得出賣汽車的權利上自己存在瑕疵，故意隱瞞了還欠小a車款的實際狀況

已經構成違約，其行爲明顯具備欺詐性質。

以上分別整理了6個小模塊的法律常識，但願可以對你們有用

• 購房簽約
• 房屋貸款與抵押
• 房屋產權與登記
• 物業糾紛、房屋拆遷
• 車的購買和維修

以上爲本期所有內容，若有疑問能夠在評論區或後臺提出你的疑問，咱們一塊兒交流，一塊兒成長。

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做者：小魔童哪吒