東山五虎共生長！論宜昌版光谷的樓市進化 - 原創

關於東山，諸葛磊兩年前寫過幾篇文章，其中《東山再起會有時，直掛雲帆濟滄海》這篇受權閤家網於2017年4月發表過。該文羅列了東山開發區將來幾年的項目規劃以及我對該片區樓市的走勢預測。時隔兩年以後，宜昌總體的樓市行情已經發生了翻天地覆的改變，宜昌市新房均價已經攀升至9K+的高位。當年5-6K價格猶猶豫豫沒下手的剛需，拖了幾年發覺已經不得不被動接受9K-1W的二手房價格。有時候聊天也會聽到朋友抱怨：媽耶，宜昌房價都這麼貴了！真沒想到。

東山五虎共生長！論宜昌版光谷的樓市進化

人大可能是後知後覺的，只有眼見爲實才會拍大腿後悔當初沒有早點下手。人們對一個新版塊最開始大可能是看不起也瞧不上，而無情的現實是到最後大多會變成買不起也夠不上。

當年的武漢光谷片區，那是大多數本地人都看不上的鄉里位置，而現現在光谷憑藉自身強大的高新產業集羣以及海量的高校畢業生已獨自發展成爲繼漢口、武昌和漢陽以後的武漢城市板塊第四極。對標武漢，宜昌本地具有光谷氣質的板塊大概也就東山板塊。由於從產業結構和人口兩個指標上分析對比，基本上和光谷是類似的。因此我給東山板塊起了個名，稱之爲「宜昌版光谷」。

關於宜昌的高新產業與人口分析，我上週剛寫了文章《蝶變！三線城市高新產業與人口的深度觀察》上下兩篇，各位朋友能夠抽空了解。

不只在產業和人口上具有必定的類似性，還有以下幾個方面也能側面佐證，好比：武漢光谷靠近華科，宜昌東山靠近三峽大學；武漢光谷有軟件園，宜昌東山也有云計算大廈軟件園；光谷的關山大道和東山的發展大道同樣擁堵不堪，且周邊科技型企業扎堆；光谷有世界城商圈用於留住年輕人，東山有水悅城商圈截留年輕人；光谷有烽火科技、當代集團，東山有中船重工、人福藥業（當代集團旗下）等等不一而足。

宜昌版光谷——東山板塊樓市的命運，一路走來也頗爲坎坷，前些年一直沒有太大的政策利好刺激，也沒有頭部品牌房企率先落地搞開發。最近這幾年來，東山片區樓市纔有了較大的進化。

下面我以東山五虎爲切入點，來爲各位分析東山版塊樓市進化的歷程。這裏的東山五虎，分別爲：大虎，民生地產；二虎，北大資源；三虎，保利；四虎，恆大；五虎，陽光城。

大虎，民生地產

東山五虎之首，非宜昌本土開發商民生地產莫屬。

東山1.0時代的標誌性樓盤乃東山花園，該小區開建於2000年左右，是宜昌首個徹底市場化運做的商品房項目，東山花園小區的建設也常被看做爲「宜昌房地產市場大開發的起始之做」，2000年也是宜昌商品房市場發展的元年。

一晃將近20年過去了，東山花園小區門口已經人流如織，2018年大門口還新建了一座人行天橋來緩解交通壓力。

東山的2.0時代，諸葛磊認爲是由民生地產在領銜主演。從東山片區現有的小區和商業佈局上咱們能夠管中窺豹民生地產在東山的影響力。羅列一下：宜昌華騰大廈、民生家園小區、民生麗島小區、民生世家小區、清江山水小區、半島花園住宅小區、民生酒店、半山酒店、水悅城酒店、水悅城購物中心和寫字樓等。早些年的民生地產，在既無本地房企競爭，也無外地品牌房企進駐的狀況下，它活成了東山小霸王的模樣，憑藉一己之力支撐起了東山片區城市發展的半邊天。

憑藉當年宜昌商品房市場化發展的東風，再加上民生地產BOSS張鵬飛我的的遠見卓識和敏銳的商業洞察力，歷經20年的民生地產在住宅和商業地產上均取得了豐碩的戰果。

我敢說：民生地產是宜昌本土開發商的一股清流。

宜昌的本土開發商不多有把心思用在商業地產上的，畢竟賣住宅來錢快，玩商業地產是一個須要先虧本後盈利重運營的長週期項目。因此能玩得轉商業地產項目的開發商纔是真高手。當別的開發商都一門心思玩住宅開發的時候，奉行老實人文化的民生地產竟然把商業地產玩的愈來愈溜。

民生早些年的一些住宅項目其實沒賺什麼錢，它的開發模式也較爲特殊。民生所開發的東山神盤半島花園，聽說就賺了一個車庫錢，中介小夥曾告訴我當年這個盤團購價才賣3500，瞬間驚掉了個人下巴。雖然說半島花園是神盤，我當年去看了幾回，發覺小區內部景觀毫無生機可言，外牆掉色品相不敢恭維，住宅內聽說還有搞商業的（餐飲、公司、培訓），但其實大多數買家看中的是它家小區外的配套：水悅城、市幼兒園、青島路小學、交通便利和配套成熟等等，這纔是核心賣點。

東山神盤 - 半島花園

民生地產有以下幾個經典商業項目：半山酒店、宜昌水悅城綜合體和曲尺河溫泉度假村。這裏面影響力最大的當屬水悅城項目，最開始該項目是由民生地產的自有運營團隊在操盤運營，和萬達伍家崗項目同樣最開始的幾年都過的比較艱難，沒人氣。而後他們又聘請了臺灣的職業經理人來操盤運營，這幾年人氣才逐步上升。水悅城綜合體當年光設計費都花了大幾百萬，堪稱大手筆。聘請的設計方是日本HMA建築設計事務所，國內的一些永旺綜合體也是由該設計團隊操刀設計，好比：武漢金橋永旺。

日本一級建築師事務所HMA

目前的水悅城的招商運營團隊已經出山開始當老師了，不只輔導過襄陽四季城和宜昌江南IN巷，今年他們迎來了城東片區的入學新生：興發廣場綜合體——華中首座運動休閒親子主題MALL。

民生在保利時代對面還有一塊地遲遲未開發，聽說是大佬出了點狀況，去年有榮盛地產過來談合做，貌似因出價過低沒談成。今年陽光城地王一出，我看民生還得繼續捂下去。據悉，民生將來打算用這塊地作高端品質住宅項目，其大連路東側地塊將來規劃建設大連路小學。

二虎，北大資源

東山的3.0時代，由北大資源揭幕，此乃東山第二虎。

2013年的宜昌東山地王，總價高達8.66億元，競得單位是富盛（宜昌）房地產發展有限公司。看一下這家公司的股權結構。北大資源佔股51%，柏斯音樂佔股49%（匡寶國際貿易上海有限公司），兩家帶有文化人基因的公司攜手拿下了東山片區的第一塊地王。而正是這種看似公平的股權結構可能爲後期的操盤合做進度上帶來了必定的影響。

富盛公司股權結構

這塊地從2013年拿地，卻一直沒有動工。這彷佛是大多數地王的宿命，它們都須要等到一個好時機方可入市。

2013年那會兒，宜昌購房置業人羣的主要選擇集中在城東新區、發展大道新區和點軍新區，這也是宜昌「東拓北聯南展」擴大城市骨架戰略的重要組成部分。而東山並無被說起，東山的位置很特殊，正好是城東大道和發展大道的交匯處，且開發較早，以前定位的是科技園區，不少地被工廠佔據。同時2013年先後的宜昌樓市其實不溫不火，幾個新區的房屋均價才5K左右，因此東山地王若是那時入市，明顯時機尚早。

起色出如今2015年，宜昌高新區提出「退城進園」政策，即將老城區內的工業企業搬遷至新規劃的工業園區或城郊園區，自此東山樓市迎來了政策的東風。據報道，2015年，宜昌高新區面向全國招商，共招拍掛出讓土地43宗5266.27畝，成交價款58.13億元。其中最大面積商住用地最終由中國保利地產(集團)以總價4.55億元競得，畝平單價達到268.56萬元。

北大資源頤和雅郡項目

北大資源終於看到了即將解套的曙光。最後事實也證實了這一點，北大資源等保利首開後將近1年纔開盤，三虎保利首開直接將東山樓市均價拉昇至了7K的高位。北大資源頤和雅郡的首開聽說也頗爲周折，由於時間拖的實在過久而遭受到了各類質疑，它比保利時代晚了將近1年纔開盤（注：保利時代2016年11月13日首開，北大資源頤和雅郡2017年9月24日首開）。同時聽說也很是很差搶，首開當天參加搖號的客戶大體分3批：第一批你懂的客戶，第二批全款客戶，第三批貸款客戶。結果首開僅開了3棟，有很多客戶沒有買到房。有不少等不及或沒買到的客戶轉而立馬去買了保利時代，這也算是二虎北大資源對三虎保利的神助攻。

這二虎北大資源也很猛，不開則已一開驚人，頤和雅郡的首開2小時售罄，近400套房源，短短數小時即告售罄，狂攬4.5億。第二年初，頤和雅郡又加推了1棟樓，均價已攀升至9K。

北大資源頤和雅郡最受關注的當屬它的商業綜合體，其總商業體量爲伍家崗萬達的1.5倍，據傳會引進王府井百貨。北大資源在在北海路北側、大連路西側還有一塊地，用來作音樂小鎮項目，屆時東山片區高速北側的商業也將會被從新書寫。

三虎，保利

東山的3.0時代，雖由北大資源揭幕，但真正最早引爆東山樓市的倒是央企保利的入局，此乃東山第三虎。

保利在東山拿地是2015年的消息，我2016年初還特意去光盛紡織廠附近轉了一下，當時那塊很荒蕪，附近只有東苑新城和清華風園兩個比較大的小區。頗有趣的是，當天我發現了隔壁的東苑新城已掛出了大紅條幅：熱烈歡迎央企保利入駐高新區。

當時我對保利地產這家公司尚未深刻研究過，我只知道我有同窗在武漢買的是保利的房子，當時保利在武漢有不少樓盤集中在大武昌片區包括光谷。

在我2016年下半年決定入手宜昌保利時代的時候，我纔對保利地產有了深刻的瞭解，一個感受：這家公司背景很強大。而當我下半年首次被他們的銷售顧問MR.吳邀約去售樓盤瞭解樓盤的時候，也有一個感受：這地方貌似有點偏。我去那天正好是晚上，那一塊正好又是廠區，因此黑黢黢的感受給個人反饋依然是：偏！

爲何我最後仍是選擇了買保利時代，緣由以下：

一、當時可供選擇的大品牌開發商樓盤很少，有的看武漢樓市火爆也玩起了捂盤惜售，那年下半年保利時代的首開應該是貨量最大的一次推盤，關注度也很高，感受全城不少樓盤都在等保利時代的此次首開；

二、本地開發商的一些盤當時已經只剩尾盤在售，選擇餘地不大，再就是那幾年跑路爛尾的樓盤也較多，因此我仍是決定優先買大開發商的房子。保利時代首開前，它要開賣的樓盤都已經建到了三分之二的高度，因此真的很放心。再一個該項目保利佔股達到了70%，有絕對的話語權。

三、2016年上半年我有打算過買東山二手神盤半島花園，結果因首付款未獲得父母支持就此做罷，從而轉戰重看新盤；

四、換房改善的需求促使我必須在當年買一套房，那時的宜昌正處在大漲的前夜，由於武漢當時的房價已經處處在飛漲，大水從武漢漫過來差很少就1年時間。牛市換房，先買後賣；

五、我所從事的IT軟件行業正好在東山片區有相對應的科技園區，個人行業機會集中在這裏。

六、在保利銷售顧問MR.吳的極力推薦、與買房哥的煮酒深度長談以及閤家網的S總的宜昌內環即將閉合言論的提示下，我開始承認保利時代這塊地的價值。這裏有一張關鍵的圖讓我對它的偏的認知發生了重大改觀，以下圖所示。當桔鄉路建成通車後，以前的三叉路口變身十字路口，可快速通達中南路和東站。我眼前一片恍然大霧，這位置貌似還能夠。

東山路網交通示意圖

就這些緣由促使我下定決心安心等保利時代的首開。在下半年通知開盤的前一週我迅速籌夠了首付，沒有通知爹媽，而後趁一個週末，直接高鐵趕回宜昌。開盤的當天早晨，我早早起牀洗漱後就打了個的士奔赴桃花嶺飯店，等待開盤。

保利時代首開

據報道，當天上午參加選房的人數至少有1500+，保利時代推了大約7棟至少700多套房源，當天成交大概500多套。對，開盤未售罄！保利時代首開起價6500，均價7K，當時有一部分人由於價格超出預期而放棄。我上半年所關注的半島花園二手房均價也才6500，東山片區三峽高速附近的新房價格不到6K，因此保利時代首開高出大衆預期500-1000元。我記得當時我去公證處辦手續的時候，一箇中介小夥都驚呼，東山開發區的房子竟然賣到了七千。

當時保利開盤所採用的營銷策劃手法大可能是從武漢複製過來，好比：電子大屏搖號分組，飛奔帶跑下定選房和雄赳赳氣昂昂的現場音樂等。這些新鮮玩法確實讓很多宜昌本地購房者頭一次體驗。其中把飛奔帶跑模式發揚光大的是以後開盤的中建之星，看下面這張經典現場圖，大姐被小夥飛奔帶跑進入下定選房區，放大這張圖，你會發現右上角在場的工做人員那神祕的微微一笑彷佛說明了什麼。

中建宜昌之星選房現場

保利時代的首開其實算不上完美，不只過早高估了宜昌本地樓市行情以致於訂價較高且推盤量太大，同時還有「蘋果門營銷事件」讓很多首開的業主內心感到有些許不舒服。最後他們本身覆盤也認識到了首開確實存在有失誤的地方。而這些經驗成了以後宜昌各大樓盤開盤的前車可鑑，好比，你再也看不到一次性推盤達到7棟的盤，而更多的是4棟如下的飢餓營銷式推盤法，加推有的甚至就加推1棟。

值得欣慰的是保利房子還能夠，品質好這不是我說的，大概有：眼光挑剔的老媽，搞裝修多年的親戚和包工頭，出入小區衆多的快遞小哥，砸牆半路而逃的裝修師傅等等。還有一點，我無心中也發現一些其餘樓盤的銷售顧問也買了保利時代。仔細看了下保利時代的承建方是廣盛集團，宜昌不少大盤都是由廣盛承建的，好比：半島花園二期、東辰二號、新外灘、恆大帝景、江南URD、廊橋水岸、香格里拉等。保利時代的那棟寫字樓也直接冠名爲廣盛大廈，因此廣盛應該不會砸本身的招牌。

使人沒想到的是，三虎保利在東山的第二子保利林語溪不只開盤大捷並且去化的異常迅速，由於它正好踩在了宜昌樓市行情上升的巔峯時刻。

四虎，恆大

東山第四虎，恆大。

恆大有錢，保利有勢，碧桂園會造夢，中建會接活，這是諸葛磊對前幾年進駐宜昌的四大頭部品牌開發商的特色總結。

恆大董事會主席許家印

這恆大地產對三線城市購房者的心理把握最到位，砸錢作營銷和建配套也是砸的最擲地有聲。早些年恆大的一些盤大多拿地在遠郊，當時恆大隻能經過砸重金作園林綠化來打造美景用於吸引三線城市購房者，最近幾年恆大遠郊盤也實現了進化，不只園林繼續重金打造，並且恆大影城這種商業配套也能作到同步快速落地，佩服！還沒徹底入駐，影城都提早開業了。

常人是不太能理解恆大的這種造城邏輯的，不過一點就能夠說透：大多數三線城市的購房者相信的是眼見爲實。這個簡單的邏輯就能很好的解釋爲何恆大在開盤前就把園林景觀示範區作的美輪美奐，樓盤還未徹底交付就能讓影城之類的商業配套率先落地。

最近這些年恆大也開始在市中心或近郊開始拿地佈局，逐漸完成了農村包圍城市的逆襲。

恆大宜昌首個新中式項目 - 林溪郡

恆大的營銷也相對接地氣一些，送的大可能是菜米油鹽之類的生活必需品，而這些東西是深得三線城市大爺大媽大姐大叔的歡心。由於啥？實用！而這些大爺大媽大姐大叔正好又是三線城市小青年背後的購房最終決策者，因此這營銷作的很到位哈。今年恆大東山項目林溪郡，應該是今年恆大宜昌項目中的重點，在營銷拓客上由過去的坐銷改成了行銷。前兩個月在東山片區的街頭巷尾，你幾乎能夠看到處處都是恆大的營銷人員。

爲何下這麼大力氣搞營銷拓客來作東山這個項目？諸葛磊認爲有兩個緣由：一、東山這塊地拿貴了，中途還由於打地基打到了岩石層追加了大幾千萬給施工方；二、去年2018下半年住建部點名宜昌後，本地樓市觀望情緒濃厚，同時棚戶區改造叫停後，購房需求有了必定程度的減小。因此綜上來看，它必須多費一些心力去挖掘更多的潛在的購房人羣。

這裏重點說下這塊宜土網掛（2017）40號地的狀況。這塊地是2017年的東山地王，拿地以前恆大早就對東山地塊虎視眈眈已久。2017年11月24日，位於高新區東山園區西陵二路的宜土網掛（2017）40號地塊正式簽約出讓合同。該地塊由「宜昌恆科房地產開發有限公司」以9.7億元成功摘牌，樓面價約4502.7元/㎡，溢價高達271%！本次與恆大競拍的開發商包括萬科、保利、中梁、清能等11家地產巨頭。40號地塊的成交相對低調，但在坊間關注度極高！

這第四虎恆大給東山樓市帶來的改變主要體現就在地價上。自此，東山地價已今非昔比。由於地價偏高，因此林溪郡項目總體定位只能是改善型購房需求，裝修風格爲新中式，含裝修對外報價1.1-1.2W，其對應的毛坯價也會賣上一個新臺階。

恆大林溪郡，與保利林語溪彷彿一對最強CP，居於運河兩側相視而立。今年，東山四虎恆大將接棒三虎保利，再一次助推東山樓市向前發展。

五虎，陽光城

2019年東山地王再度易主，這塊宜土網掛（2019）12號地塊被閩系地產商陽光城從衆多地產大佬中虎口奪食而得。陽光城，此乃東山第五虎。

該地塊於高新區青島路和汕頭路交匯處，集便利的交通和配套於一身，與保利時代僅一街之隔。當日土拍現場，融創、美的、保利、招商蛇口、領地、中梁陽光城、聯投等衆多品牌房企參與競拍，羣雄逐鹿、競爭異常激烈，最終陽光城拔得頭籌，以8.018億的總價、高達5222元/㎡的樓面價將其收入囊中。

宜昌東山片區與城東片區地價對比

據悉，這塊地保利原打算拿來作保利時代三期，而融創在開拍前測算的樓面價最高不超過5000元/㎡就打算拿下，結果沒想到被做風生猛的陽光城橫刀奪愛。其實在去年2018年6月26日，陽光城在東站板塊也拿了地王宜土網掛（2018）18號地塊，拿地總價爲5.49億元，樓面價爲4200元/㎡。

陽光城·文瀾府項目效果圖

這麼一看，東山第五虎陽光城活生生一個地王專業戶，這拿地風格很符合福建人勇於冒險、敢拼愛贏的性格特色。

閩系地產商陽光城擅長於以高週轉率來進行項目開發，全國排名前列在業內奉行高週轉策略的地產公司，一般要求項目在拿地九個月左右開盤銷售。而陽光城曾創造過僅用六個月從拿地到蓄客開盤，且首次開盤當天就售罄所推房源，已顯示出極爲強勁的週轉速度。相信陽光城文瀾府將會很快與你們見面。它的規劃設計方案前不久剛剛出爐，也是新中式的風格，主打改善型需求。

目前在宜昌近郊板塊（東山+城東），高層毛坯單價9K-1W、總價100W-130W左右是首改盤的價格區間，其餘產品另當別論。當總價高至150-200W時，去化會變的有點困難。前面一個區間正好能夠在武漢四環線附近選籌，後面一個區間能夠在武漢三環線選籌。

有人偷偷問了我一句：將來3-5年東山的「頂」大概是多少？我悄悄了說了一個數：1.5。姑妄言之姑妄聽之。姑妄言之姑妄聽之

一山難容二虎（網絡圖片）

俗話說：一山難容二虎，但東山卻能容下五虎，默契之間，方顯共榮辱同進退的共生關係。五虎之間基本上都是錯位競爭，輪流接力，互相擡莊。這種默契也像極了光谷東現在的樓市景象：一家開盤完即刻售罄，而後片區在一段時間會供貨不足，這個時候另一家樓盤再開盤再售罄，而後再由另一家開發商接力下去。這樣對開發商而言反而有利，由於片區新房推盤量小，需求量大，因此去化相對就比較快。各樓盤之間接力分段開盤，而不是同時期扎堆開盤，最大的好處是規避了競爭，各樓盤之間由競爭關係轉變爲了共生關係，彼此接力共生長，完美詮釋了開發商之間和平共處的自我修養。因此東山雖有五虎，但卻能實現一山容五虎的和諧共處局面，這也就不難理解了。

東山將來要走的路還很長，改變也不是一朝一夕所能完成的。讓咱們作時間的朋友，作城市的股東，一塊兒在將來共同見證宜昌版光谷——東山開發區的驚豔蛻變。

（下一篇暫定爲伍家篇，固然也能夠根據粉絲的需求來更換選題。再一個須要說明的是，我寫一篇大文通常須要3天，寫做動力主要看心情，有粉絲支持和打賞都是我繼續寫下去的動力。雖然寫做真不如個人老本行軟件那樣賺錢，但寫做是個人興趣所在，僅此而已）

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