萬科副總裁毛大慶在建策沙龍上關於樓市走向的發言

　【財經網訊】日前，萬科副總裁毛大慶在建策沙龍上的發言傳出，其中稱全國房地產市場分化，引起輿論關注。

　　發言全文普遍流傳開後，@藍鯨財經記者工做平臺微博稱，「毛大慶手機關機，和他手下人覈實過。確認。」@易鵬在其微信朋友圈表示，當面向毛大慶本人覈實，毛否定是本身的發言。但至如今毛大慶未本身公開認可或否定。

　　建策沙龍主任人陳淮發 布微博，對沙龍發言外泄並遭到曲解表示憤怒，間接確認了這一發言稿的真實性。陳淮微博稱：「網傳萬科毛總一個內部沙龍發言，這會恰爲我主持。我印象，毛總 所講關鍵點，一是市場價格是有敏感點的，二是不一樣城市出現分化，三是有些城市盲目擴張。並沒有超出近期市場議論的誇張之語。既然有參與者不珍惜此交流機會， 再不會有這沙龍了！」

　　萬科副總裁毛大慶在建策沙龍上的發言全文以下：

　　今年的市 場。和萬科同樣，在座的各位對今年一季度以來的市場，以爲都比較複雜，先坦率的談我的對市場的分析。去年年底的時候，我有過一次訪談，曾經談 到，2013-14年間，市場可能會有一個比較大的分化，我的曾在多個會上談過，從如今重點關注的50個城市看，已明顯出現分化的特徵，50個城市的背 景：(國家從2003年實施政策性調控以來，到去年，整整10年，2014年沒有實施政策性調控，在過去10年強政策性調控下，一共有過43次政策性調 控，其中頒佈了179份四部委以上的文件，這179份文件，我的受任志強(微博)影 響較大，喜歡分析，我的將179份文件所有找到，並拼到一塊兒看過(嘲笑我的有病)，發現：179份文件前言不搭後語，各類事情也有不少沒落實；可是這 179份文件給我一個啓示：再一次印證了中國房地產有房地產問題的地方，從這個國家有4部委以上文件開始，他的每一個文件都有一段，叫作這個文件的指向：從 30多個城市，到70多個城市，最多狀況下提到都是50-60個城市，其實，再仔細看，這個50-60個城市標誌了中國房地產比較明顯的各類各樣特徵，萬 科長時間以來，咱們的研究院和研究機構，本身的研究部門分析的比較多的，其實也就是36—50個城市之間的狀態)。這50個城市從13年末—14年初，出 現了兩個狀況：一個是以二線城市爲表明的，出現了較爲明顯的特徵：因爲土地供應過多，帶來了對將來市場去化能力的或銷售能力的透支，這些城市比較明顯的代 表，就是瀋陽，有明顯性的表明，一些三線城市就不舉了，好比：營口、鞍山、唐山之類的。像瀋陽這樣的城市大概有30來個(在50個城市裏面)，基本因爲市 場供應過量帶來的影響；二是還有一些城市，以北京爲表明，就是市場還在，需求也還挺多，可是他的波動在於土地的價格在過去的一年裏因爲上漲的過快，咱們以 斜率來表示，13年斜率很是的斜，是過去好幾年的斜率總和，帶來了對市場價格上漲空間的透支，因此基本上兩類城市都出現了透支的狀況；造就了今年1季度， 再加上國家對於銀行的貸款、政策的收緊，這三點(兩個透支加一個收緊)，使得今年咱們廣泛意義的市場出現了比較消極、比較觀望、悲觀的的這樣一個狀態，可能這樣一個狀況能夠涵蓋大多數的城市。

　 　輔助一個擾動因子，就是反腐敗(星河灣表明下午提出反腐敗對星河灣影響很大)，做爲咱們開發商講，反腐敗對高端樓盤影響，事實上仍是很大的。反腐敗對於 高端盤的影響，不是少了一批腐敗官員，而是一批跟這個事直接或間接相連的包括產業、人、以及一批人對於持有高端樓盤的疑惑心理。各個城市不同，好比山西 省，咱們也關注了星河灣這個項目，他影響到了煤炭整個行業。咱們萬科在北京的高端樓盤，過去的三週，僅接待檢察院、紀檢委，就多大14-15次，咱們從一 個樓盤配合調查的之密集(售價在四、5萬元每平)，其餘開發商更貴的樓盤更不敢想一想是什麼狀況。因此，起碼在近期的一段時間內，反腐敗對房地產仍是挺明顯 的一個擾動因子。

　　同時，在北京的二手房交易市場，更加的感覺到因爲廉政所帶來的影響，好比和我愛我家、鏈家這兩家主流 的二手房門店進行溝通後，獲得這麼一個數據，尤爲以鏈家爲主(鏈家基本佔了北京一半以上的市場)，他們的單門店的單日掛單量(單日掛單量是二手房市場很重 要的一個數據)從原來的5套房子，急劇增加到10-12套房子，並且好多掛單的單主，要求他們儘快銷售，給予大幅優惠，甚至於腰斬售價，可見這房子都不知 道怎麼來的，好比：其中以某省某地級市公安局局長在北京銷售的房子(此人已經進去了)，在北京市場中介，找了44家門店掛他的房子，他 在北京的房子數量，大概在1-2棟樓，幫他掛的人有他的手下、老婆、二奶等，掛的時候不計成本，玩命甩。甩帶來的後果是二手房的銷售嚴重的減緩，這個狀況 你們能夠到門店看看(我本人在13年也在賣一套房子，100平米的房子，就賣不掉，如今是越等越賣不掉，經紀人讓我降價，我告訴經紀人，我是以成本價賣 的，都沒計算利息，結局就是我不賣了，收租金)；

　　北京還有一個更復雜的因子：自住商品房，自住商品房的供應，對於一批剛需的買主，給了 他們以比較便宜的價格，能買到房子的一種期房，但事實上這種指望也挺虛幻的，他的供應量頗有限，北京金隅嘉業，在北京有比較好的兩個地方，大概5000套 房子，如今還沒開始銷售，排隊的申請者，剔除重複的，5000套房子，申請的家庭數量在25萬；不剔除重複的，申請的家庭數量在45萬。所以北京的市場是 有的，着急買房子的人是大把在，可是這些人已經構不成對於高端樓盤的支撐。這是我想表達的觀點，市場中90%以上仍是剛性需求，他們的臨界點特別敏感。前 段時間萬科在北京賣的房子(住總萬科聯合開發的萬科橙項目，2.2萬每平)，在市場上引發軒然大波，這個項目是被建委要求價格合理一點，低一點，萬科提出 有股東、合做夥伴，是否能夠不賣，但建委仍然要求賣，要求咱們起帶頭做用。低價賣了之後，記者寫了不少文章，要崩盤了，萬科要帶頭降價了，以致於現任中央 某常委的兒子從美國打電話給我，問我是否是北京的房子真的要跌了，我說政府讓我乾的，你還問我。狀況就是4小時賣光。賣光的狀態：房價幾乎就和北京的自住 商品房同樣。可是咱們測試過，若是放在咱們另外一個樓盤，價格賣到2.8-2.9萬，購房者人數馬上降低，賣到3萬，更明顯；因此可見如今市場的價格承受空 間和區間是很是明確的。咱們有一個建委批了的3.6萬每平的項目，在北京的亦莊，開盤後賣了40%，後面的量就走得很慢很慢了，你們能看出，2.2萬的項 目，4銷售賣光，3.6萬的項目很慢。

　　目前就是北京和上海的狀況好點，包括廣州和深圳以及其餘城市，市場都很差。我簡單的以數字說明： 咱們檢測的24個重點城市成交金額的變化，2013和2014年的一、二、3月份，同比下滑：1月份13%，2月份21%，3月份30%，至於4月，咱們 認爲好不到哪去。24個重點城市的存消比的變化也是至關大，固然銀行的封控、客戶觀望情緒加劇了這種變化。

　　還有幾個比較重要的數據，我 們分爲1000億級的城市，分爲：北京、天津、瀋陽、青島(北方城市爲樣板)，1000億級的城市商品房的供應面積，同比降低，北京是23%(好多企業現 在是不賣，政府不批還限價)；天津上漲環比106%，同比上漲8%；瀋陽上漲205%，同比上漲78%，以上都是上漲；青島也是在上漲；

　　商品房的成交金額來看，總金額，北京同比降低37%，天津降低35%，青島降低45%，大連降低40%，濟南降低43%，太原降低66%，都有明顯的降低；

　　批售比，大量的城市都是大於1的，北京是1.2，青島是1.9，煙臺1.4，這些數據看來都是在惡化的狀態上。

　 　咱們同時也看了商品房的上市，對比土地的成交面積來看，若是小於1，就說明大量成交入地，但還沒入市，像天津、瀋陽、青島、大連等等，所有小於1，就證 明瞭土地淤積在開發商手裏的量仍是挺大的，可是這些城市的商品房的批售比是什麼狀況呢，大於1的話，說明已上市的部分已經開始積壓，好比天津，商品房上市 對比土地成交是0.65，可是商品房的批售比已經到了1.48，說明了地還沒徹底上市，可是批售的房子已經開始積壓了；

　　咱們再看溢價房 價差，咱們判斷，若是小於5000元，就很難有盈利空間，咱們列舉了十幾個城市，這裏面只有北京是10824元，天津是8419元，瀋陽4847元(瀋陽 如今想賺錢已經很難了)，青島7000元，大連8000元，濟南6000元，常春5000元，唐山4800元，鞍山4900元，撫順3500元。

　 　3年新增庫存的存消比，多數城市，僅新增的庫存就已達到足以銷售1年以上，3年庫存的存消比，比較嚴重的，如：天津17，瀋陽7，青島16，煙臺38， 鞍山20，唐山22等等；唐山是個比較鮮明的例子，萬科和華潤，在唐山是屬於比較大的，好歹不少企業沒進去，進去的都陷進去了，唐山是河北省GDP第一的 城市，比石家莊還要高很多，3年多的城市建設導入人口幾乎沒有增加，城市的基本產業結構就是鋼鐵、煤炭、水泥、陶瓷，這些企業絕大多數是政府壟斷和國有， 少有的幾個大礦也是和政府勾着，調查唐山的有錢人不少，可是再看，發現有錢人不在唐山買房，基本上都在北京買房。重點中學也沒有，三甲醫院就2個，是一個 很傳統的北方城市經濟結構，政府壟斷的經濟體，民營資本和民營企業幾乎都沒有發展起來，再加上搞環保，要推到各類爐子，萬科在唐山已轉不動了，中止狀態。 這樣的城市在國內不在少數，加上政府玩命的賣地，基本上只有賣地是政府財政的惟一來源，在此狀況下，這些城市的銷售、這半年以來，基本是處於急劇惡化的速 度狀態。

　　如今庫存的問題事實上是挺尖銳的，萬科也作了統計，與往年的3月去化加快不一樣，27個主要的城市中，多數的存消比在上漲，21 個城市超過12個月，9個城市超過24個月，好比：廣深區域、上海區域、北京區域、成都區域來看，深圳存消比29個月，長沙24個月(咱們是以平均21個 月爲一個風險警惕線，但每一個公司的見解不一樣，萬科對本身公司的管理，萬科是按照每一個公司資金來源的成本和咱們基本對咱們股東的收益率進行倒算，咱們對於一 個城市的存消比到了多少之後能夠忍受，高過之後就有危險了)，每一個公司算法和衡量不一樣，無錫在上海區域中，57個月，很嚴重，寧波36個月，杭州33個 月，上海33個月，天津39個月，唐山28個月(唐山整個城市加起來計算，已超過100個月，28個月是城區裏)，瀋陽23個月，西安30個月，鄭州23 個月。

　　總的情況，商品房的環比供應在大幅上漲，但成交的反彈乏力，庫存總量增長，絕大部分城市的存消比在上升，沒有真正感覺到小陽春的 味道。一線城市的土地成交，除了北京、上海少有的幾個地方以外，其餘城市土地成交已經進入到一個下行通道里了，是比較明顯的。只有讓人很是難以理解的是北 京，有市場的保險性，但事實上，昨天下午(指恆大地產(03333.HK) 子公司北京正浩置業有限公司以41.6億元總價，配建3.68萬平方米自住房和1.57萬平方米限價房的條件拿下大興區黃村DX00-0101-0201 地塊，溢價率高達179.95%。，同日出讓的北京市大興區黃村鎮DX00-0101-0801 等地塊C2商業金融用 地，並無進行現場競價，被萬科(000002.SZ/200002.SZ)和首開聯合體以7.63億元的網上最高報價拿下，溢價率僅爲0.53%。樓面 價爲8048.85元/平方米，遠低於恆大得到的黃村地塊。)，兩塊地一街之隔，不知道恆大如何賣；但因爲每一快地出來，都有一個這樣的企業出來挑頭，使 得北京市場勾勒出的狀態就是：價格還在飛快上漲。可是看如今拍賣土地的結構，參與結構已發生重大變化，原來是上市公司、 大公司和央企以及一羣名企在一塊兒競爭，競爭力很實，都在舉牌。但如今狀況不一樣，如今基本報名企業數量已經急劇衰減，可是總有這樣的企業，別人都不舉了，他 們還在舉，一直爭到最後，每次都能冒出這樣的一對冤家，到最後，甭管這兩個企業怎麼舉的，可是價格就很高，因此整體看起來，從投標、報名到拿地，事實上有 這嚴重的衰減，像北京市比較成熟的一些長時間在北京開發的企業，比方最先的獨創、城建、住總、萬科等等，目前基本處於相對來說比較溫和的狀態。

　　目前能夠說除了這些城市外，整個都在下行當中，政策的強調如今在轉型，從強行政干預轉向向分類調控管理，弱化行政管理，迴歸市場，在迴歸市場的途中，信貸持續收緊，加上宏觀經濟的下行風險，致使了市場的信心不足，是如今比較明顯的現象。

　 　今年的銀行特別有意思，我在一季度密集度擺放了20多個行長，和他們聊，到底銀行怎麼着，發現今年的銀行基本上沒任務，一季度房貸沒任務，之前都是有任 務的，但今年沒有，今年是上面給銀行籤一塊份額，銀行能放則放，不能放則不放，放不出也沒人怪你，這是今年比較怪的現象；第二，像你們都有不知道的時候有中國銀行、工商銀行、交通銀行、中信銀行，這些銀行裏面都成立了一個部門，這個部門裏面的人是從市場上找過來的而且作過房地產開發的人，到這之後，他們開始分析，好比：北京的中信銀行就開始分析：最近拿了20塊地，他們要追蹤哪些項目去房貸，他們的目標要瞄準哪些項目去房貸，之前像之前北京銀行的 一個分行，直接放就沒錯，但如今是一塊一塊的分析，好比爲何這塊地他3萬，你8千(暗指萬科和恆大的項目一路之隔)，而後說這個項目列入黑名單風險，就 是他們在銀行裏的人去分析房貸，說明第一：銀行在用市場化的眼光開始審視項目了，可是如今他在分析，思想有點像信託；第二個說明他們放貸沒有任務，沒有任 務以後，他們想放點好的，他都挑。

　　關於負債率，萬科最近也在研究，據東方證券分析，2012年開發類的房地產企業淨負債率是65%，龍 頭企業的平均負債率是43%，那麼現金比例廣泛都偏低；負債率，從過去1年來看，大城市的開發商，尤爲土地價格高的城市的開發商，負債率有很是嚴重的上漲 現象。好比像北京拿地比較猛的，像泰和，負債率很高了；另外這些企業拿地還有一個打法，就是拿到貴的地之後，去找金主去借錢，這些錢借來，用股權制抵押， 有若干個項目已經到了實際拿地開發企業的真實股權已經降到了只佔幾的地步，大量的股權已經在金主的手裏了。但金主的錢好多都很貴、很高，所以這些項目能不 能經得住銷售緩慢的考驗是將來一個很大的問題。

　　所以，有一個結論，宏觀大 調控，2014年對房地產市場，確實有較大的變化，政府2014年以來，想法也不少，穩增加壓力很大，貸款偏緊、融資成本上升，整個中國經濟在艱難中復 蘇，實際上也帶有不肯定性，那麼另一個，過去1年多，土地的放量，尤爲像北京、上海自住商品房用地的上市，引起客戶短時間對市場的觀望，造成了一種虛擬供 應的形象。使得短時間內剛性需求都爬在自住房商品上了，不動了，也是一個特徵，可是從北京、上海目前來看，供需矛盾仍然沒有立刻獲得緩解，剛性需求的需求量 仍是很大的。在此也說下萬科對北京市場到今年年末和明年年初的一個判斷：由於我也參與了市政府的一些會，大體到2014年年末、2015年年初，也就是 2013年拿地的這些都比較貴的土地，都會要上市的時候，北京大概會出現42個樓面地價5萬-12萬之間的樓盤，這40多個樓盤分佈的位置，那裏都有，但 是有一個現象，基本上沒一個在5環路里邊的，套數依據容積率估算，大體在4萬-5萬套數之間，但這裏面還不包括商改住，若是恆大最近拿的這塊地要商改住的 話，還有一大批房子要入市，由於北京在2013年賣的地，已經有一半以上不是住宅用地了，是商業用地，但這些拿了商業地塊的企業，基本上沒什麼想作商業， 都在想商改住，若是這樣，就要再加上一批住宅入市，並且這些商改住的樓面價不比住宅低，因此，在2014年年末，北京，將會有一批以4-5萬元的房子，非 常有表明行，是不是主流，還不敢說。這些價格區間的房子，將成爲一個至關大的一批量出如今市場上。我對這批房子，我本人是持一個相對悲觀的態度，由於我覺 得，北京取消限購，幾乎無望，繼習大來了之後，親自制定了北京將來的發展方向，基本上對北京是一個嚴厲的限制政策，我不認爲在將來的3-5年內，北京有可 能取消限購；若是不可以取消限購，再加上這麼多房子涌向市場，再加上反腐敗，我做爲一個從業人士，是很是看重的。如今北京市年情好的時候，一年7-8萬 套，加上二手房，13-14萬套，大約就是20萬套，這樣的一個穩定數字。所以，若是忽然間在這個市場中跑進來5萬多套都是5萬元左右的房子，我不知道這 個剛需是什麼人，剛到樓面地價都是5萬的人，我以爲我本身都不剛(指毛大慶本人)，不知道誰還那麼剛，在作的有多少人以爲5萬元的價格很容易(會場有不少 人都笑)，我我的認爲萬科的職工，在房地產圈裏，收入還算能夠，我看也沒有什麼人能買得起這樣的房子，以上是市場目前的分析。

　　下面是我 的另外一個觀點，對於中國房地產將來，仍是有一些值得咱們當心的地方(我的在萬科內部，一直都是分析劣勢和風險)，觀點之一：住房供應是否是還嚴重不足，過 去一年多，咱們一直在研究，對於這個問題，發達國家有一個數字，穩定城市的房地產市場在戶均1.1套，人均1.1間，就說明這個市場比較穩定。這個戶均和 人均，不是指城市人口的人均，是指常住人口的人均。以這樣的均法來看，北京顯然仍是不足的，但不少城市，把如今的庫存都算上，事實上已經很足了，這是一個 值得觀察的數據。那麼這個數據用什麼尺子來量呢，咱們如今有一個尺子，叫城市的年千人套數，它表明住宅水平和推斷市場供應容量，它是國際上用來衡量的一個 重要指標(會場沒有一家企業用此尺子衡量)。在此給你們分下：中國千人建設套數，按照竣工口徑來看，2009-2011年，咱們全社會住房竣工面積，年均 18.5億平方，摺合每一年平均建設1627萬套，千人的建設套數爲12.1套；同期住房人均面積均值爲9.05億平方米，摺合套數801萬套，千人的套數 爲12，按照竣工口徑來看，近幾年中國的千人套數至關於其餘國家的峯值水平，已經觸頂，但尚可接受，這個結論忽略兩個未考慮因素：一個我國目前的竣工遠遠 低於開工，大量的違章建房、單位建房、小產權房、私人建房並無統計在數據以內，咱們看了主要國家的經歷，美國、加拿大、德國、澳大利亞、英國、日本、韓 國、瑞典，即便在城市化的高度進程之中或者全球房地產最高景氣年代，除了韓國、日本之外，通常沒有超過12的，全部國家都沒有超過14；按照商品房開工口 徑來看，中國千人建設套數本世紀以來，其實在不斷攀升，從世紀初的5(2000年的5)到2011年已經突破20，近年來的保障房，若是加在一塊兒計算，年 開工均在千萬套左右，仍然不考慮在建的違章建房、單位建房、小產權房、私人建房等等，2011年中國的千人建設套數，已經達到了35套，這是人類歷史上從 未出現過的高端，說明咱們的建設量和將來的再投資源從量上講，是至關很多的。

　　從分城市類型來看，一線城市相對來說還比較合理，在 10-15相對較合理的水平；3、四線城市的趨勢和全國的均速比較相似，問題最大的，實際上是在二線城市，到了2011年，僅僅商品住房的千人開工套數，已 經達到了30，是比較嚴峻的局面。咱們將城市作了一個列表，比較嚴重的有呼和浩特，近3年的平均數已經達到了70，瀋陽爲49，西安爲38，貴陽爲37等 都是名列前茅的城市，二線城市排前10爲的合肥、貴陽、重慶、長春、大連、昆明；商品住房千人開工套數26個3、四線城市中2006年只有一半高於15， 到了2012年和近3年平均，幾乎所有高於15，除了佛山、泉州、溫州沒超過15之外，其餘所有高過15，其中最恐怖的一個城市叫營口，千人開工套數瘋狂 增加，近3年平均平均高達93.3，已經到了不可理喻的程度。因此從自主的角度看，若是房子不炒，不以炒房子、倒騰房子爲目的的話，全國住房供應不足的情 況，其實從2009年內已經開始出現拐點，那麼過去3年，中國住房已經創造了人類歷史上的高位。對於可以吸引新投資移民和外來移民的城市，商品住房千人年 開工套數在20----25仍然是安全的，一線城市在本世紀初廣泛處於這個水平，個別二線城市長期超過30乃至40，不能不引發高度警戒，二線城市的透支 程度是最值得關注的，可能會超過3、四線城市，可是3、四線城市的吸引能力和投資能力不足，導向能力不如二線城市，以上是幾個要點。

　　總 的來講，中國商品房新開工已經達到極限，將來仍然能保持增加的城市主要是東部城市帶中的一些3、四線城市，咱們認爲他的增加性還有潛力。至於住房的價格是 否還有上漲的空間，對於庫存比例很高、積壓很高的城市來講，近幾年根本看不到有上漲的可能性，除非國家再出臺幾萬億。從一線城市來看，全世界的房價，城市 中心房價中位數排在前10位的香港、新加坡、倫敦、臺北、悉尼、紐約、東京、北京、慕尼黑、首爾、上海、莫斯科，北京和上海已經進入了世界前茅，甚至於北 京和上海的部分房價已經超越了東京和紐約。咱們此次在美國看，實際上美國的房子仍是挺合算的，東京的房子均價大概在6-7萬人民幣。

　　再看土地總價值，是監測不動產泡沫的一個重要指標，隨着地價的大幅上漲，咱們看日本在房地產泡沫之前，其實他的土地總價值佔GDP的一個比例關係，咱們進了分析，1990年，東京土地的價值是4.1萬億美圓(土 地價值計算有公式)，與美國全國的土地價值至關，大約佔美國同期GDP的63.3%；1997年香港的土地價值在5.7萬億美圓，約佔美國同期GDP的 66.3%；2012年北京土地的價值約爲10萬億美圓，佔美國同期GDP的61.6%，因此這是一個很是可怕的數字。

　　至於房價的收入 比，都不用說，中國都不屬於低的。因此從不少角度上看，中國房價在短期內存在大幅上漲空間的理由是不充分的，相反有不少數據代表，2013年中國房地產 市場存在和日本、香港泡沫化相似的特徵；那麼從房價收入比、房價租金比的數據來看，北京、上海的攀升速度已經達到或接近日東京、香港泡沫化時期的水平。因 爲房地產是一個很是明顯的週期性行業，發達經濟體歷史上發生過的事情，極可能在中國的將來重現，有必要了解他們在發生泡沫化時期數據之間的邏輯關係，便於 咱們來規避咱們可能出現的狀況。

　　最後我想說經濟大背景和房地產行業的關係、以及和人口結構化值得關注的觀點，一個習和李，如今採起的經 濟解決方案的態度，我我的認爲從政治改革和經濟措施兩點上講，他們使出來的手段和前10年甚至更前些年的手段相比，可能有一個根本的告別，或者根本的切 斷。這很明顯的，不管從腐敗問題的態度，到對於經濟措施手法的變化，基本上都是一個告別的態度，不能說決裂，但起碼是切斷關係的態度，這個態度是明顯的， 或者說已經明確的表達出來。意思就是說過去的10多年或者再長一點時間，經濟手段基本上以M2或貨幣刺激爲主導的手段，這個手段加上咱們沒有在創新領域或 者投資引導上加以正確的引導，使得大量的貨幣都回到了土地和房地產中，固然包括基礎建設投資和固定資產投資，可是這些等等的東西都是不爲將來創造價值的行 業，都是一時快樂的行業，這個狀態，我想咱們全部房地產行業從業者，咱們享受了過去這樣的快樂，可是不表明對國家就是健康的，我的是這麼考慮問題的。這樣 的一個狀態下的中國，你們都是迷迷糊糊的，像吃了這個毒品以後的狀態，固然都是吃上了癮戒不掉了，因此就不斷刺激，就不斷弄錢，不斷弄錢，就不斷弄土地財 政。這有一個特別怪異的現象，這樣的一個狀況，銀行還高利潤，這實際上經濟有不少不少潛在的泡沫在裏面，要和這個事情告別，採起一個紀律性的、有制約的金 融手段，仍是一個放縱的金融措施，對此，咱們有大量的經濟學家，說國家還有很大的基礎建設投資，以這個來告訴你們GDP還有強大的動力，但實際上毛病就出 在國家一直對固定資產和基礎設施大力度的投資，但事實上遠遠沒有支撐創造性企業、民營企業和中小企業的發展，對於社會投資的效率來講，這種投資的效率是最 差的；對於國有企業、壟斷企業，對於這種固定資產投資的投資，是最產生不了對將來的創收做用，若是你對民營企業、自主創新企業進行投資的話，那徹底是另一個局面，這些行業會本身找到他將來的生存空間，它的創造力很強，因此，是否是這一代人要在這一點上採起堅定果斷的措施，今天只能看見他在收緊，在擠泡沫，但還看不出來他在什麼上面去鼓勵和發展，因此，這個仍是一個尾號。

　 　第二個就是中國如今面臨一個很着急的問題，就是咱們人口結構迅速的迅速變化，過去1年多，咱們作了一個和萬科以及房地產行業貌似沒什麼關係的研究，咱們 接了一個課題，咱們7個博士，接了一個課題，給中央某個機關，在十八界三中全會前面快1年的時候，研究中國的人口結構變化問題，這個7我的是7個行業的， 分別做了7個報告，最後彙總在一塊兒，最後讓我獲得了挺一個驚心動魄的數字，在此分享幾個數，一個是在2028—2033年間，咱們國家60歲以上的人口會 達到3.9---4.4億，咱們取大數4億，60歲以上人口，大約會在2033年左右會出現，加上2.7億被撫養的人口，也就是大數6.7億被撫養的人 口，這個時候的中國，將真正接近撫養比1:1的狀態，其中2.7億的人口中，有4000萬的殘疾人和2.3億的未成年人；而後咱們接着研究剩餘的7億多人 口，意味着咱們有7億的撫養人羣要對6.7億的被撫養人口進行撫養，這7億多人，咱們又作了一個更詳細的人口分類，再取一個係數0.6(即一我的能撫養一 個及多個能力的人)，也就是說將來將面臨5億多人口撫養9億多人的局面，今天的中國大概是9億人撫養5億人的局面，因此，在18年間，這個數字將有一個明 確的倒轉，這個倒轉以後，會帶來什麼嚴峻的問題，全部撫養比接近或超過1:1的國家，大約都有幾個特徵：經濟發展迅速減緩，就業崗位縮減，國家負擔加劇， 用延長退休年齡來延緩對國家社會福利形成的壓力，進一步帶來了企業裏論資排輩，年輕人沒有上升通道等等現象，創新能力大幅度減弱。和中國最貼切的可能就是 日本，日本的幾千萬人養幾千萬人，日本在1997年開始進入撫養比這個狀態以後，經濟開始迅速的減緩，到今天都沒有解脫出來，但日本在20多年經濟不增 長，但老百姓的生活質量並有降低，他的緣由在於1991年他老化的時候，日本的經濟結構比今天的中國合理不少，日本在91年時候，GDP增加拉動力的十大 因素中，60%是科技轉化爲生產力所帶來的GDP增加，所以，基本上日本在90年代進入老齡化設計、經濟減緩以後，日本的經濟結構是遠遠優於今天的中國。 咱們作了一個模型，幾乎不敢想象到2030年GDP的增加是由科技轉化爲生產力產生的，若是不是的，這個國家將比較麻煩。所以，中國房地產的天花板實際上 在這18年間，必定是達到的，不要幻想持續發展到2030年，房價能夠永遠上漲。

　　最後說一句，我感覺到了一絲涼意，對於有些城市來講， 這一輪房地產非政策性調控的蕭條，有可能會帶來這個城市房地產長時間處在難以反彈的局面，有可能長時間就會這樣一直下去，若是這個城市長時間沒有人口的導 入，經濟結構沒有明顯的變化，幾乎看不見這個城市憑什麼房價在貴，但這不是北京，北京另當別論，北京這個城市太蹊蹺，我也搞不太懂。

(財經網)