【轉型】毛大慶:不是房地產不行,而是經營方式不行了

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毛大慶最近的一次演講,有不少精彩的觀點,1,如何以過程來論人生?2,追求財務時間心靈三大自由的前提是什麼?3,老齡化時代來臨後中國的但願在哪裏?4,創業後能更加更好的理解王石,5,本身已經很難創業,而是幫助創業者創業,6,不是房地產不行了,而是原來的經營方式不行了。7,要記住,星級酒店哪棟樓都不是香格里拉的,可是它的服務是可以掙錢可以存在的,以此來想一想將來的房地產模式。
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1、毛大慶:我爲何要創業?
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1,以過程來論人生開發

第一個緣由是我以爲個人年齡到了一個時間點。每一個人對本身存在狀態的定義都不同,有的人可能會喜歡一種穩定的工做,而有的人喜歡以過程論人生。固然,在這裏講話是要負責任的,由於並非每一個人都有能力論人生的。it


2,不要老瞄準什麼去作事import

我確實歷來都是以過程論人生階段的,若是你瞭解個人發展過程的話,你就會了解我爲何如今要作這件事情。由於我歷來不作一個特別遠的計劃,若是有也只是三年計劃,但計劃實際上並非瞄準什麼而去的,而是這三年以內我要幹成一點什麼事。每一年,我都對本身提點小要求。我歷來都不承認諸如你要成爲何人的計劃,由於你成爲不了誰,你有你存在的各類各樣的緣由。一些基本狀態你得去定義的,好比你會一直要求本身成爲一個獨立的本身。每個階段,我對本身的評價是能有一些進步,能如此,我就很滿意了。後臺


3,保持量變的狀態很好基礎


我有一個習慣,每到年末,都會給本身作個評估,這個評估跟工做沒有關係,而是將這一年來我乾的事情、個人存在和我過去那麼多年的成績跟上一年相比有什麼不同的地方,我進步了些什麼?這是我實實在在在作的,堅持這樣的習慣已經10多年了。只要這一年我有1、兩件事是以前歷來沒幹過的,我認爲這一年就很是值得。我發現這樣一種作法,加在一塊兒,最後到了一個時間點,就會迎來一個質變。你會以爲你質變了,你已經不是原來的那個你。並且,這歷來不是靠你本身定義出來的,而是靠本身從量變到質變的漫長的過程積累。所以,我常常跟員工講,你不要想成爲誰,也不要設定遠大的理想,不要想成爲馬雲、王石這樣的人,你就保持你本身最好的狀態,永遠成爲你本身,不斷地審視下一個時間段比如今這個時間段有了什麼進步,長期去作,就會發生質變,迎來不同的人生互聯網


因此,我在45歲以後,腦海裏常常會閃現這樣的問題,頻率愈來愈高,包括我爲何會在2012年開始瘋狂的迷戀跑馬拉松,以致於今天我成了一個國家跑馬拉松的企業界表明同樣。其實,我壓根沒想成爲這樣一個表明,也壓根沒想成爲一個運動員。可是由於跑馬拉松以後,我對本身有一個要求:我想,既然我跑了,就要有點什麼,好比說50歲以前我必需要跑完100個馬拉松。其實誰也沒逼我,可是我以爲OK,這個是個人一個目標,到50歲我若是完成了這個事情,我以爲我會挺高興的。因此,簡單總結說,這麼多年我都在問本身,我是否是一直在給本身加分,給本身積累東西?im


4,今年47歲,已經把好多人80、90歲都幹不完的事幹完了

有一個讓我比較自豪的地方,我常常跟年輕的員工們講,我說我如今47歲,大家把我全部幹過的事情加在一塊兒,不管是我上過多少學、拿了多少學位,仍是幹過的事情,完成的事情,好比蓋過多少樓、完成多少個小區,寫了幾本書等諸如此類。我說你把這些加在一塊兒,問問你本身,若是要完成的話你要用多少年?而後他們就去算,我問過一些人,有人就說,我要幹完的話要到80歲了,也可能一生也幹不完。OK,因此我以爲活得挺值得,我今年47歲,已經把好多人80、90歲都幹不完的事情幹完了。


5,追求財務自由、時間自由和心靈自由


因此我今天有大把的存款,不是錢的存款,而是我積累的時間的存款。我能夠用來幹我更想幹的事情,能夠換來更多的自由,這是我跟大家講的我很是真實的想法,我要換來更多的自由。而這個自由,除了財務自由是最根本、最淺顯的,並且我以爲這個並非那麼重要,我以爲時間的自由和心靈的自由纔是我一直想追尋的東西。


固然大家都贊成個人觀點,誰也不會不喜歡這三個自由,可是這三個自由是創建在什麼基礎之上呢?不要認爲我有不少錢纔會自由,其實用不着。如今創業以後我特別高興,我打出租車,坐經濟艙,跟年輕人在一個破辦公室工做,原來的總裁辦公室固然沒有了,什麼都沒有了,但我以爲特別自由,特別好,能換來一些新東西。這些新東西也許不是諸如地位之類的東西,幹嗎要把本身捆在這些上面呢?也許,每一個人對本身的追求是不同的。前兩天有記者問我這個問題,我說特別簡單,你問問你周邊的人,有的人喜歡旅遊去當驢友,跟他的錢多少沒有關係,可能他頗有錢是大款,可是他就喜歡揹着個包住青年旅社當驢友,他以爲那是種享受;但有的人可能就認爲我只能住五星級賓館,我必須進大商場,我必須坐豪車,我必須得怎麼怎麼樣,由於那纔是我人生升級的標誌。我以爲我就是那個驢友,因此我就用驢友來衡量個人人生:若是有一天,我想每天當驢友就能當的時候,我以爲那就是我最成功的時候。因此這就是我爲何會幹這個事情的第一個緣由,由於我能夠找到一件事情,我再忙我都認爲時間是自由的,由於全部的時間,乾的都是我以爲有意思和好玩的事情。


6,作任何事,強調順勢而爲


第二個緣由,我以爲這是一個我必需要從事的事業。由於我以爲這是一件我幹到80歲都還有勃勃生機的事情。爲何?由於中國若是再不進行創新創業的話,這國家沒有出路可走。


並且,我以爲選擇一件事情,都是順勢而爲,沒有「勢」在,你再努力、磕破腦殼、滿頭大包,也幹不出來什麼事業的,也不會有什麼成就;但若是「勢」在那裏,你用心努力就可能成事。爲何「勢」在那裏?在這我要跟你們分享一下。這個說來話長,我只能用三分鐘講完。在2012年到2014年的時候,我接受了一個課題,咱們共有7個博士一塊兒作了一個研究。這個研究是圍繞着中國人口將來20年發展走勢與國家經濟發展趨勢的關係。我在不少場合講過這個報告,這個報告內容很長,獲得的結論是驚心動魄的。其中一個結論是,在2033年前,也就是2030年左右,從2026年開始,咱們國家就進入了快速老齡化的過程。


這個老齡化的快速,恐怕今天在座的各位都沒法物理地想象,由於咱們誰也沒見過。世界上只有54個國家已經完成或越過撫養比1:1的老齡化過程,而這些國家大量的都進入了經濟停滯或者說中等收入陷阱,可悲的是那些經濟還不太發達就進入到老齡化的國家,就直接掉進了中等收入陷阱。發達國家像英國等這些國家雖然較晚進入經濟比較停滯的狀態,卻依然仍是發達國家。但這些國家跟咱們國家都沒法類比,由於這些國家的人口單位都是千萬級別的,能夠類比的國家,只有日本。


日本是惟一一個能夠跟咱們參照的,由於他們人口是過億的,它在1991年年末,越過撫養比1:1,5000萬人撫養5000萬人。因此咱們在作這個研究的時候,看到了中國在這個節點上大概會是在2030-2033年的時候,達到這樣一個撫養比1:1的國家,也就是說,若是14億人口基數不變,7億人要養活7億人。這7億被養活的人中間,有4.3億60歲以上的人口,還有2.4億左右的非創造力人口:也就是8000萬的殘疾人和那個時候的非產能人口——即那個時候的非成年人。


4.3億60歲以上的人口,意味着到那時候咱們在馬路上、飯館裏、飛機上等任何一個地方,在任何一個公衆場合,3我的裏面就有一個60歲以上的人,這是今天你們無法想象的。到時候醫院會變成什麼樣子,什麼會變成什麼樣子,都沒法想象。坐飛機到時候就不可能有空姐可能只有空大娘、空大爺的了,如今好多的航空公司已是這樣。那麼這樣的狀態又意味着什麼?意味着咱們的發展是很沉重的。在日本的撫養比越過1:1的時候,日本的GDP拉動因素點有65%的拉動因素來自於科技轉化,而今天中國的GDP前十位的拉動因素,沒有一項是科技的,最大的就是基本建設投資、房地產等,沒有一項是製造將來的產業。因此日本這樣的65%的科技因素拉動GDP的人口撫養比1:1的狀態,對比中國這樣一個在今天排在前十位70個百分點的拉動因素科技都不沾邊的狀態,若是到1:1的時候,可想而知,咱們屆時會是多麼的狼狽!並且日本,是5000萬人養活5000萬人,而中國將是7億人養活7億人,這是不能類比的!


7,如今是9億人養5億人,將來是5億人養9億人


咱們能夠看到的是,上世紀90年代初,日本給咱們的感覺是很強大的,日本那時還在美國買樓呢,咱們家裏的電器、汽車哪一個不是日本的做品?90年代初,把美國的汽車行業打得一塌糊塗的時候,日本已是個1:1的老齡化國家了。這樣的老本錢吃到今天,日本還在吃着,看看咱們的身邊攝像機照相機哪一個不是日本的品牌?因此我在說一個垂垂老矣的國家,靠科技的老本吃了20多年,今天日本人的生活質量還比咱們好!咱們這樣的國家,當咱們66年到74年初出生的3.3億人,咱們這幫人,我本身還有大家在座的有些人,到2030、2033年,所有都60歲了。咱們這幫人,今天都在崗位上,咱們今天這個國家是9億人養活5億人的國,50、60、70、80後,90後也都走上工做崗位了。再過10年,我退休的時候,13年以後,基本上全部90後都進入到了工做崗位,並且還有00後也進入到了工做崗位。當咱們這幫人所有退出工做崗位,意味着3個多億的人瞬時從貢獻人口變成爲被撫養人口的時候,中國的天平一下就倒過來,變成5億人養活9億人,咱們將是很是可怕的。


在這樣一個大的問題的前提下,咱們的研究成果認爲,今天中國的發展,85後到94年前出生的,這裏面有1.8億的人口,是中國的第二次人口高峯。這一夥人,目前偏偏處在20歲到30歲的發展階段,這是全部世界上人口論裏面,創造力、發明各方面最集中的年齡狀態,若是再不用這一幫人撬動中國的科技創新,中國就真的沒但願了。因此真的不用等了。所以我說時不我待,創業創新是沒有選擇的選擇,不是總理多高興,不是誰要去湊熱鬧,是你沒有選擇!


咱們過去三十年的快速發展,基本上沒有下過功夫培育將來產業,而如今這是大勢所在。因此,我以爲咱們作產業服務業頗有必要。我不是真的創業,而是在作創業服務業,我在乾的事實際上是幫助年輕人創業。我已經創不了什麼業了,我這個年紀,搞發明創造基本上沒有什麼可能,我幹了一生房地產業,也不會幹別的,可是能夠服務他們,因此我如今乾的是創業服務業,總理給咱們這幫人定義了一個行業叫創客空間聯盟,因此咱們叫衆創空間。


2、最近兩個月感覺:年輕人值得信任


兩個半月以來的感覺是什麼?我感覺到世界真的是很大,好想去看一看。確實是,我原來在企業裏面作高管,那麼願意創新,那麼願意想問題。但當你從房地產公司走出來的時候,你發現真的是知識太少了,真的不知道年輕人在幹什麼,真的不知道世界的變化是什麼樣子。我當時作完那我的口研究報告的時候,個人結論是,我跟王石董事長說,這個國家沒但願了。這個結果就是這樣,當2033年活生生就是這樣,我說咱們還能幹什麼?我說如今就靠個房地產,咱們沒有同樣東西,民用科技沒有同樣能夠到國際上跟他們較量的。咱們貨幣、能源、軍事、外交,四樣東西全被美國鉗制了,人才都被美國人挖走了,完了咱們還老齡化。我說咱們還有什麼但願呢?我很是的消沉。我當時還說,你要期望着85後、90後、00後的小孩,能重視國家的戰略發展,我說門都沒有啊。我說他們家裏好吃好喝房子都有,哪還有心思去創業奮鬥?我說咱們這批人也許能奮鬥,我說王石大家能奮鬥,還期望他們能奮鬥?


當時王石董事長說,你不要小看他們,每一代人都有每一代人的優勢,都有他們的前途,你不要看不起他們。我今天很認同這句話。我創業的這兩個月,跟這些人打交道,並且我告訴你我以爲如今特別有但願,我以爲這個國家特別有前途,由於我看到了這個國家,一旦給他們自由和空間,年輕人真的是很厲害。我在創業大街中關村整整待了快半年,我本身如今接觸不少年輕人,不管是如今不少想法多麼荒誕、不切實際,怎麼不落地,怎麼不接地氣,可是你起碼感受,他們以爲創業和想象這件事情是咱們這一代人肩負的責任和使命,他們願意幹這件事情。


我在來此以前在通州一個活動上跟通州的領導舉了幾個案例,他們聽了眼珠子差點沒有掉下來。我說大家每天談創業、談創客、談創新,談這談那,大家知道創業都創造了些什麼東西嗎?我就跟某些領導們講,我說大家知道硅谷I&B(音)公司嗎?I&B是硅谷的三個年輕人創辦的一個網站,如今估值幾十億美金,這公司一共才幾十人,手裏任何資產都沒有,就是個互聯網網站。


我接觸到一位北京大醫院牙科副主任,這我的下海創業,如今立刻上市(新三板)了。他幹什麼呢?他發明了一個牙刷,這個牙刷刷牙時把牙齒的相關信息採集下來,包括蟲牙、牙垢、牙垢厚度、牙齒縫隙等,採集完了能夠用藍牙上傳APP,而平臺上面有140多位北京牙科大夫。這樣馬上把牙科大夫和牙刷用戶聯繫起來了,立刻就能夠用戶創建一個個病例,你能夠找一個離你家最近的私人大夫。若是咱們不理解這個時代,不瞭解天地變成什麼樣了,不知道外面人在幹什麼咱們創什麼新,搞什麼創業?


回到你這個問題上,我以爲特別興奮,天天被外界撞擊腦殼,每天見像瘋子同樣的人,我以爲特別好。我以爲從事年輕人的事情,都能變得更加年輕。


3、離職先後與王石談話:佩服王石我行我素

1,遇到點困難就自殺就別創了

找他很深的談了一次,他後來又找我談了一次,兩次。他本身曾經就創業,因此他不會阻攔我創業,說你不能去你就在萬科待着,他不會這麼說的。我問他的問題是,你那會兒跑到深圳抗大包,賣雞飼料破產,差點跳海自殺,你給我傳授傳授,創業到這個份上什麼感受。他就講,那時什麼都沒有就自殺,就一條命又有什麼難呢?難的是企業規模大了之後,遇見各類各樣的危機,怎麼樣能挺得住,若是能挺住,那創業才真叫創業、真叫成功呢,若是你開始遇到點困難就想自殺那就別創了。固然,他也給我提了一些問題,他說創業到底幹什麼好呢這要仔細想一想,哪一個事情最適合你幹呢?你幹了一個不適合你創業的事,也不必浪費生命,這是他跟我談的,講了不少。


2,很羨慕王石,如今特別能理解他


我剛纔沒講的問題是,其實我今天作這個選擇跟他頗有關係,我要是沒有到萬科這六年,沒有這麼近距離和王石在一塊兒,我真的不太理解這我的。如今我特別理解這我的。其實,我很羨慕他。我以爲一我的活了一生,可以始終堅持作一件事沒有變,就是活得要像一我的,活一個像本身的人,我不說是多麼高尚偉大的人。他從嫉惡如仇看不慣官僚的風氣,而後從體制內下海跑到深圳,去當一個小科員,抗大包,賣雞飼料,而後不當心幹了房地產,幹到上市,一分錢股票不要,而後去登山,去引領一個企業的精神,而後60歲退出,去上學學英語,今天從事國際的公益事業。他歷來沒有變的一件事,就是「我行我素」。這四個字「我行我素」,能作到這個挺不容易,比較任性。


我行我素,在毛大慶身上也看到了。但被問到去創業,機會成本是否過大?毛大慶這樣回答:「你說機會成本,機會成本實際上是一個相對什麼事來講的,機會成本就是你付出什麼得到什麼。若是你想得到的東西是自由,你說什麼是成本?」(此處應該有掌聲)


4、房地產將來行不行?


不是房地產不行,是房地產原來的經營方式不行了。其實房地產在中國,遠遠還沒到第二春。可是第二春必定不是這個「春」,是另一個樣子的「春」簡單說中國的房地產,原來的作法過小兒科了,是小學畢業的水平,不管誰不管多大仍是多小的,就是買地賣房子,就是這麼一個概念。我今天還跟一些領導這麼說,大家別把開發商看得太神祕了,其實它們什麼都沒有,從最大的到最小的,都是一個邏輯,就是怎麼低點得到土地,高點把房子賣掉,財務很容易算出來。


第二,房地產有一個問題,給大批從業人員帶來一個錯覺:這個行業怎麼着都得一個很高的盈利。我不知道大家公司是什麼樣,但大家公司必定會談毛利率、淨利率,那幾個數你不說我也知道。大家說的這些毛利率、淨利率,在中國有幾個行業可以幾十年不停的就是這樣的毛利率和淨利率?可是這個行業的從業者就一直一廂情願地認爲就得是這樣,不這樣就是考試不及格。因此,今天這個行業玩不下去了,蓋了一大堆房子不知道幹什麼好。


我最近角色一轉,政府都來找我。原來我找政府,以爲我有什麼私利,如今政府找我,你看我這兒有幾十萬平米,我說,我也不是房地產解決方案,我要是可以解決,我也就沒問題了,這個問題不那麼好解決。可是問題告訴你,不動產的經營和不動產的價值再創造,咱們沒有根本找到一個好的辦法和出路。


而偏偏發達國家這麼多年,美國經濟到今天,房地產你說沒有了嗎?日本經濟停滯20年,房地產公司不是好好的嗎,可是你看他們房地產公司是咱們這麼幹的嗎?新加坡6年建國到如今,還有46%的土地到如今尚未被開發,香港迴歸,從香港被割讓100多年到如今,香港還有39%的土地沒有被開發,若是照咱們中國這開發速度,香港都開發三遍了。


因此,咱們得從房子裏頭再創造價值,比較是複雜的,包括金融、便宜的錢,包括不動產怎麼和證券其餘行業聯動起來的問題。因此我以爲中國的房地產實際上是管理能力和管理質量太差的問題,並非行業出了問題。這個事情光找開發商沒有用,其實政府方方面面都得想辦法。這是我回答你的第一個問題。


5、孵化產業:最終核心仍是服務

孵化產業,在中國經歷了好幾個階段了。最先期不是創新工場,最先是上世紀80年代,科技部搞的像火炬計劃下面的孵化器、孵化園。政府當時是以政策簡單產業引導。當時這些孵化器裏面多半是國企、央企,來培育它們科技能力的。這走到必定程度,也都走不下去了。

第二代,就是以李開復爲表明的創新工場,這是帶有國際上比較領先想法的股權投資、風投這些人,他們其實是用一個孵化器,不斷投資有潛力、好的、他們選上的項目。用投資和幫助他們投後管理,讓它們迅速可以漲起來,變成可以被上游企業買走的項目。這是一種至關有意思的孵化產業,它是以錢,以投資爲主線的。


第二代半孵化器或孵化產業,帶有服務性質的,好比說20十、2011年先後出現的,3W咖啡、車庫咖啡等。這一批理念是和硅谷的點子公司、點子咖啡那個年代的孵化行業有着比較多相似的地方。除了VC投錢,還給它們提供一些創業輔導,好比說創業計劃打磨,創業引導,包括給它們導流到它們須要去的傳媒行業裏、傳媒圈裏等等。這是第二代半的孵化產業。


到了大衆創業、萬衆創新如今的時候,實際上如今出現一些衆創空間。這個範圍更大了,由於這一批很是複雜,什麼階段都有,什麼人羣都有,遠遠不是學生,還有中年人,還有政府官員、職業精英,他們所須要的創業服務是很是複雜的。簡單說,一個公司從小到中到大,過程當中須要各類各樣的後臺支援,實際上都變成了一個服務行業。這是第三代孵化產業。


咱們如今作的,就是第三代孵化產業,創業服務行業。這個外延很廣,從基礎公司的方方面面,到導師團隊,到創業培訓,到健康醫療等等。如今,創業服務行業也在不斷升級和迭代。簡單說,咱們跟創新工場的區別是,出發的地方不太同樣,不是以VC出發的,VC、天使是咱們的服務內容,但不是咱們惟一用來贏利的手段。服務是咱們贏利手段和贏利來源。這個行業最後比的是服務。


我再用形象的闡述,出現一個新行業。就像是酒店行業,世界上酒店行業幾百年,幾百年的酒店行業,到今天你們脫口而出的,好比香格里拉酒店集團、萬豪等等。這9些酒店集團在它行業內的價值是服務價值,並無房子,這些酒店哪棟樓都不是它的,可是它的服務是可以掙錢可以並存。

來源:華夏基石e洞察

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