遠洋集團2020年半年報：淨利下滑，將來路在何方？

隨着上市房企半年報陸續披露，港股上市房企遠洋集團（03377.HK）日前披露了一份半年報。

整個上半年，遠洋集團營收193.74億元，同比增加18%，淨利潤19.79億元，但歸母淨利潤只有12.23億元，同比降低35%。

圖片來源：老虎證券

而比業績降低更讓人糟心的，除了沒法完成的銷售目標，恐怕就是艱難的開疆拓土了。

上半年業績不及預期

2019年，遠洋的定下1400億元的銷售目標，但最終僅實現了約1300億元，2020年年初，遠洋又將1300億定爲今年銷售目標。

然而，根據遠洋此前披露的1-7月銷售業績，今年前7個月，遠洋才完成508.8億元的銷售規模，僅完成整年銷售目標的39.14%。

看來去年未能完成的銷售目標，今年恐怕又難以實現了。

因爲房企銷售結算週期較長，當前銷售額通常會對應將來一到兩年的業績數據，所以對於遠洋將來可能出現的不理想業績，市場或許有所覺察。

年初股價達到3.23港幣後一路下跌，截止到8月21日，遠洋股價報收1.99港幣/股，跌了近40%。

圖片來源：萬得

正如市場所言，致使遠洋上半年業績不及預期的根本緣由仍舊在於遠洋在地產佈局上過於單一，政策風險和市場風險較大。

遠洋集團大本營在北京，京津冀是其地產業務的核心區域，也是遠洋最主要的業績來源。

公開數據顯示，2016-2019年，遠洋集團在京津冀區域分別實現協議銷售額264.41億元、211.91億元、448.44億元、456.73億元，佔當年銷售總額的比例分別爲53%、32%、42%、36%。

可見遠洋對京津冀的依賴程度之高，而京津冀地區不管是地產調控，仍是市場波動等都存在必定的一致性，這也致使遠洋受政策風險和市場風險的影響，比其餘多城市分散佈局的房企要高不少。

今年上半年尤爲是六月份北京新冠疫情反彈，就影響了遠洋在京津冀地區的去化效果，對遠洋上半年業績不及預期形成必定影響。

儘管遠洋已經意識到佈局過於單一對業績表現的影響，開始加速全國其餘城市的佈局，推出「南移西拓」戰略，但目前來看，性價比不高。

所謂「南移」是指向長三角和珠三角兩大區域發展，「西拓」則是走入武漢經濟圈、成渝經濟圈等區域。

理想豐滿，然現實骨感。

通過近幾年的發展，全國各城市土儲成本基本上處於高位，且優質城市的優質地段幾乎被開發殆盡，遠洋此時祭出這一策略彷佛有些爲時已晚，並致使遠洋拿地成本攀升。

2018年，遠洋的平均土地成本爲6900元/平米，2019年增至7500元，今年上半年則進一步增至7800元。

土地成本攀升，銷售業績不及預期，也在拖累遠洋的盈利質量。

盈利質量降低
公司淨利下滑

整個上半年，遠洋實現193.74億元的營收，其中房地產銷售貢獻了83%的營收，達到161.07億元。

同期遠洋實現毛利44.7億元，同比上升33%，毛利率爲23%，同比增長3%。

儘管毛利小幅增長，但整個行業相比，遠洋的毛利表現並不突出。

根據克而瑞研究中心數據，50家典型上市房企2019年的加權平均毛利率爲29.9%，毛利率中位數爲28.8%；

中房研究院的數據代表，96家上市房企2019年的平均毛利率約爲32.05%，中位數爲30.54%。

對此，在金融界看來，遠洋毛利偏弱並不是拿地成本增長，由於增長的拿地成本能夠用更高的樓面售價來抵消，其根本緣由還在於資本化利息在營收成本中的佔比過高。

所謂資本化利息，通常指須要至關長時間才能達到可銷售狀態的存貨以及投資性房地產等所發生的借款利息支出，而2019年遠洋集團的資本化利息佔銷售成本的比例就達到了15%。

受毛利水平不高影響，遠洋淨利潤表現也不理想。

整個上半年，遠洋實現淨利潤19.79億元，但較去年同期的25.33億元降低了21.88%。

歸母淨利潤爲12.23億元，較去年同期的18.75億元降低了35%。

整個上半年的淨利潤率和歸母淨利潤率則分別約爲10.21%和6.31%。

對此，遠洋在半年報中表示，歸母淨利潤下滑，主要因爲期內投資物業公平值收益、出售附屬公司權益的收益等非核心業務利潤有所減小，簡單理解就是房地產銷售業務的資本回報沒有得到太大增加，從而致使淨利下滑。

而再往前推，遠洋近些年淨利表現一直不佳。

2017年到2019年，遠洋集團的淨利率分別爲13.65%、11.26%、8.18%，歸母淨利率爲11.16%、8.63%、5.22%。

今年上半年的淨利潤率、歸母淨利潤率雖均高於2019年整年，但仍低於2017年和2018年。

融資成本低於行業平均水平
潛在債務風險正在滋生

好在依靠曾經的國企背景，以及改組後由中國人壽和你們保險（前安邦保險）做爲集團兩大控股股東，遠洋在融資成本方面，優點明顯。

整個上半年，遠洋的融資成本並無過高，加權平均利率較2019年同期的5.43%，甚至降低至本期的5.14%。

在負債規模問題上，半年報數據顯示，截止到今年6月底，遠洋總的有息負債爲874億元，較2019年增長了35億元，其中一年內到期有息負債爲220億元。

帳面現金在扣除受限資金後，還剩418.99億元，基本能覆蓋220億的短時間負債，由此也促使遠洋今年上半年淨借貸比較2019年降低了12個百分點，只有65%。

並促使遠洋今年來資產負債率微降至73.57%，但仍高於65%的行業平均水平。

負債規模相對可控，融資成本低於行業平均水平，恐怕是遠洋目前惟一的優點了。不過，隨着「南移西拓」戰略的不斷開展，遠洋加速拿地規模，彷佛也在透支這一優點。

今年來，遠洋拿地速度明顯加快。整個上半年，遠洋集團土地儲備也從2019年的3724.3萬平方米增至3741.8萬平方米。

期間，遠洋總共購入16幅土地及2個成熟項目，總樓面面積201.4萬平方米，比去年同期增加49%。其中權益土儲面積爲117.1萬平方米，權益佔比58%。

能夠預見，隨着遠洋不斷深刻「南移北拓」戰略，在當先後房地產發展期，也意味着遠洋將承擔更高的拿地成本。

而房住不炒的政策高壓，也會對遠洋的樓面訂價形成負面影響，進而拖累整個遠洋的資本回報。

若是遠洋沒法在擴大全國土儲規模的前提下，提升經營效率，加強盈利質量，恐怕從此的遠洋也將會走上槓槓經營之路，甚至是以債養債。

只能說曾經錯失良機的遠洋，現在纔想到開荒全國，或許也是不得已而爲之。