將來10年房地產存量與人口需求量分析

將來10年房地產存量與人口需求量分析

 

計算的基本思路：25~35歲人口結構中城鎮人羣購房總需求 與 房地產總量對比。

 

人口總數： 13.57億    

假定需求方爲25~40歲人羣，

即爲：當前15~30歲 人口比例 6.5% + 7.5% + 7% = 20%    --》  13.57 * 0.2

城鎮化比例： 60%   --》 13.57 * 0.2 * 0.6

男女比例： 1:1   --》 13.57 * 0.2 * 0.6 *0.5

獨生子女比例： 城鎮：60% 

假定獨生子女除去父母同住，有30%須要買。

即爲：13.57 * 0.2 * 0.6 * 0.5 *（0.18 + 0.4） = 0.472 億

 

房地產計算基本思路： 存量 + 每一年增量。

房地產存量 6.63億平米     1~6月新增：2.5億平米

今年投資增速 5% , 接下來每一年 下降 10% ， 10年內產量降爲0的速度計算。

接下來十年總量 ：（5+0）/2 * 10 = 25 

總量： 25 + 6.6 = 31.6 

每套 70 平米

總套數： 31.6 億 / 70 = 0.45 億套

 

綜上所述， 將來十年，房地產開發量逐漸降爲0， 且適齡人羣人手一套房， 纔剛恰好消化存量。

不過，2013年的庫存是4.9億， 而今年是6.6億，顯然不是那麼好賣的。

另外，鑑於買主不會按照房屋先開發先買的購買邏輯，因此，有些企業要保證十年內不出現資金鍊斷裂才能熬過。 但今年開始房地產企業資金到位狀況顯然不是那麼樂觀。有效的得到資金流方法可能只有促銷哦， 有了一家開始促銷搶佔客戶， 其它的還會遠嗎

參考： 

1. 待售面積 + 月竣工面積 + 投資增速 ：  http://www.stats.gov.cn:82/tjsj/zxfb/201507/t20150715_1215007.html

 

2. 人口結構：  http://blog.sina.com.cn/s/blog_507de1780102f35e.html 

3. 國家統計局 2013待售房屋面積： http://www.stats.gov.cn/tjsj/zxfb/201401/t20140120_502096.html