城東C位之路！探祕三線樓市板塊崛起3大核心基因

等着咧！伍家篇何時出？這就出。

城東C位之路！- 諸葛磊

好幾個粉絲已經在催了，諸葛磊決定改變下寫做策略，伍家崗篇分版塊用小篇幅來寫，這樣文章不至於太長，不然又是一篇洋洋灑灑上萬字的文章，粉絲看着也累。好了，言歸正傳，這是北漂IT男返鄉2年的三線樓市觀察之宜昌伍家崗上篇，這篇主要詳細剖析伍家崗城東板塊的C位崛起之路。

爲何先寫城東板塊，諸葛磊以爲伍家崗城東板塊跟東山板塊有類似之處，比較接近，固然也有不一樣之處。上一篇才寫了東山篇，這一篇來寫城東篇，正好有個對比分析。

城東與東山的類似之處

一、兩個板塊均屬於近郊板塊，均在大西陵商圈5千米輻射範圍以內。

諸葛磊備註：

城東核心板塊，圓心爲興發廣場（城東大道與中南路交匯處），中軸線爲中南路，輻射半徑大約3千米左右；

東山核心板塊，圓心爲水悅城（城東大道與發展大道交匯處），中軸線爲發展大道，輻射半徑大約3千米左右。

兩大板塊距離市中心都很近，因此老城區的配套基本屬於觸手可及。直線距離上看，東山略近市中心一點。而城東的區位也很好，距離江邊也比較近，去伍家崗萬達商圈也是很是方便的。

城東核心板塊與東山核心板塊對比圖- 諸葛磊

二、兩個板塊都有本身的片區級商業體。

城東有：興發廣場、長江國際文化廣場、德成都匯君泊（以前的月星國際廣場）、新華廣場。

東山有：北大資源商業綜合體、水悅城、璟裏中心（以前的康龍2+1廣場）、森地廣場。

兩大板塊的商業體量大體至關，均屬於片區級的商業體，因爲東山這邊建設的早，因此東山的商業綜合體開業面積略領先城東。城東商圈在2019年大有趕超之勢，沉寂已久的四朵金花，第一朵金花新華廣場華麗綻開，雖然說體量不大，可是滿鋪開業的景象確實很亮眼。一樣是街區式商業的中建宜昌之星首期開業後我也去看了下，對比之下明顯人氣不足、開業商鋪過少，不過中介門店卻是挺多。

興發廣場 - 城東商業的但願

另外的三朵金花正在加緊建設中。興發廣場的招商運營團隊聘請的是水悅城的團隊，以前的東山篇已有所說起。長江國際文化廣場由北大資源操盤。月星國際廣場由來自武漢的商業地產德成來操盤運營。

城東與東山的不一樣之處

一、城東偏居住少產業，東山偏產業少居住

城東片區總體規劃的就是生態居住新城，沒有過多的產業佈局規劃。它的區位恰到好處，到高新區，西陵市中心，伍家崗五一廣場、東站以及江邊都很是方便。這塊居住確實不錯，位置很討巧，向左夷陵廣場5千米，向右五一廣場也是5千米，妥妥的C位。劣勢可能就在於居住功能佔據了核心功能，產業太少，大多數的人工做不在本片區內。這個特色跟漢口後湖、武昌南湖板塊有點相似。

東山原先規劃的是高新科技園區，因此它以前的有不少產業園區和廠房，東山的寫字樓也比較多，國營、民營大企業比較多，建材家居市場金東山和竟然之家等等吸納了很多就業機會。而居住區這塊以前大多集中在水悅城附近，目前正在往北側發展。東山的優點可能就在於：產城融合比較好。

二、城東建設火力集中，東山建設偏市場化

城東片區沿中南路一路向北，一系列大盤，不管是團購房、安置房還有商品房，建設速度異常迅速，配套落地跟進的也很是之快。能有今天的成績，在於大佬對這塊的集中火力建設。入駐的人羣消費實力也很強，沿街商鋪基本都開滿了，空鋪較少。

東山的建設更偏市場化一點，中途火力沒有集中，東搞一下，西搞一下，由於涉及到退城進園，因此規劃上不如城東一張白紙起高樓那樣的具有總體性、高效性。東山的市場化還有一個跡象也能代表，目前已經有好幾家大品牌開發商（北大資源、保利、恆大和陽光城）入駐東山，加上本土大佬民生，造成了五虎鬧東山的格局。

此地定有大佬居住

雖然說東山開發的早，城東是後起之秀，可是不得不否定，城東板塊崛起的很是之快。東山核心板塊達到目前的成熟度用了差很少20年，而城東只用了不到10年。而與城東板塊同一時期開始建設的發展大道梅子埡片區相對比，咱們就能發現城東板塊的速度之快。

城東的居住樓盤不管是在城東大道沿線仍是在中南路沿線，交叉線的四個方位上居住用地基本已經開發完畢，目前城東板塊已進入最後的綜合體商業兌現階段，板塊已趨近於成熟。夷陵區梅子埡板塊，發展大道左側居住用地已開發殆盡，右側居住用地依然在加緊建設之中，中途出現了諸多坎坷，與發展大道交叉的東方大道於2018年才進入建設的高峯期。總體來看，發展大道梅子埡板塊比城東慢半個節拍。

發展的快天然是有緣由的。仔細發現城東板塊這幾年的樓市，你會發現樓盤大可能是本地開發商所建。並且去周邊的中介諮詢，你會發現中介會時不時給你說起GWY小區這幾個詞。喔！這多是這個板塊建設較快的一個緣由之一。

城東神盤 - 東辰二號

此地定有大佬居住！我估計很多人對城東的一些樓盤沒實地考察，可能對一些隱匿大佬盤都還不瞭解。中南路沿線有兩個盤，一個東辰一號，在城東大道南側，一個東辰二號，在北側。在宜昌本地有個比較有特點的現象，大佬通常住二號，顯的低調。

諸葛磊實地去城東神盤東辰二號看過一次，光從圍牆外立面，就感受高一個逼格，用的是很森嚴的黑灰色，小區裏面植被綠化茂密叢生，庭前院落花團錦簇，惟一的缺憾是沒有人車分流。並且這個盤基本都沒啥新聞，是否是很低調，這纔是大佬盤的特色。東山神盤半島花園其實也是大佬盤，那別具一格的幾棟小洋房可能住的就有大佬。

還有個事實也側面印證了大佬盤的特色，那就是戶型。咱們來看一下東辰二號的戶型，東辰二號有四種戶型僅3個面積段，107的兩房139的三房，155有兩種戶型，一種是三房一種是四房。媽耶，竟然只有3個面積段，很明顯107的兩房屬於雞肋戶型，只能用來過渡。這裏面最好的當屬155面積的戶型，150平通常是大佬的最愛。江南點軍的江南星城還有這樣專門的大佬樓棟，兩梯兩戶，也是這種大戶型。

雖然說是城東神盤，但我估計東辰二號賣的應該不是最好的，由於面積太大，貨值過高，接盤的少，同時放盤的也少。因此這裏的神盤，指的是神祕，而不是銷量神話。

沒有大品牌開發商是惟一的缺憾

城東板塊不少樓盤都不是品牌開發商，物業也沒什麼可說的。諸葛磊去看了下上善谷小區，發現守門是老大爺，小區內景觀平淡無奇，前段時間還有新聞爆料說這個小區如今一直還在用臨時用電致使常常性的停電，開發商至今拖欠國家電網費用。真是厲害了，電老大的錢也敢拖欠。上善谷的位置其實也挺不錯的，惋惜了，開發商和物業是軟肋。

興發廣場，諸葛磊也去實地瞭解過，它的街區式商業一直都是不溫不火，小區位置很不錯，將來的城東商業扛把子可能要由興發廣場挑起大梁。小區環境主打東南亞風情的景觀特點，略強於上善谷。物業聽說通常，由於有業主賣了興發廣場的住宅區去買保利時代，最開始我還挺看好興發廣場的，不過物業這個是不住不知道的，再加上本地物業大多都是非科班出身，因此基本不抱太大的但願。興發廣場目前的二手住宅聽說很搶手，低價筍盤，搶的也很快，畢竟商業綜合體就在家門口，適合懶癌晚期的肥宅。

新華廣場是第一個進駐城東片區的外地開發商，雖然說是外地，可是也不算遠，來自省會武漢。16年我也去實地看過，戶型、採光實在不敢恭維，體量也比較小，且小區沒有內部環境，由於它的前面作了廣場。我以爲它的街區式商業能滿鋪開業真的很厲害，不得不佩服武漢柺子的招商實力，用武漢話來講，這叫有板眼！不過話說回來，新華廣場商業佔據了天時地利人和，時機正好遇上了大牛市這一波，位置處於城東核心十字路口，人口大量彙集的城東給新華廣場的落地提供了人氣支持。這個盤的二手房適合在附近作生意的人羣購買，須要提醒的是，這也是一個維權過好幾回的盤。

城東核心板塊這些年的建設，惟一的缺憾是沒有大品牌開發商的參與，前期的優質地塊所有被本地企業開發完畢，因此總體品質和物業水平上都有所不足的地方。這種狀況，和武漢漢口片區的後湖板塊很類似，大量的本地開發商佔據優質地塊，安置還建團購房扎堆。外來的品牌開發商所能競拍的地相對較少，有的只能跟本地企業合做開發地塊。因此這不得不說是一個遺憾。

城東、東山地價統計表 - 諸葛磊

好消息是北大資源操盤的長江國際文化廣場，還有剛拿地不就的聯投，這兩大品牌開發商將會在不久入市，一解城東樓市新房供給不足之渴。壞消息是價格不會便宜，這基本上不用預測。由於這裏啥都有了，你還想期望5K買城東？

三線城市，優質教育是剛需

最後來講上上城，城東的經典老盤。本土的宏峯地產就靠它滋潤的生存了將近10年，有點像江邊的泰江置業，他們都有共同的一個特色，學區房。提到上上城，與之想關聯的那確定是30中，雖然說今年的30中考的也不咋地，可是放在宜昌總體上看，仍是不錯的。

透過上上城的熱銷，讓諸葛磊認識到本身以前的一個認知誤區，我以前一直認爲在三線城市，商業綜合體是最稀缺的，但現實是優質教育才是最稀缺的。準確的來說，小年輕在沒小孩以前，商業綜合體對他們來說是剛需，由於那是消費和社交的主陣地；有小孩以後，優質教育是剛需，最好是離家近一點，由於年輕人時間有限。年輕的這一代，大多都懂得了教育的重要性，因此基本都會給孩子在教育上最好的支持，你看時下最火熱的商業無一不是跟孩子教育相關的。

三線城市，優質教育是剛需 - 諸葛磊

說實話，諸葛磊本人對學區房有點無感，我不會去追求帶有嚴重學區溢價的房子。我卻是傾向於本身多花心思多帶一帶孩子，對孩子的教育不能全靠學校的老師以及砸錢給輔導班來解決。

上上城整個地塊屬於狹長地形，位置和商業配套上其實略差於中南路，他家的物業也還能夠，進去看房須要確認業主身份。小區環境和品質算不上有多好，但這些彷佛都不重要，買家可能一點都不care，30中才是買家最care的關鍵點。因此說咯，房子的價值不只僅在房子自己，還在房子外的配套。

上上城的二手報價廣泛較高，過萬是很常見的事，即便過萬，也有人買，也說明了市場承認它的價值。這就是市場的魔力，5千沒人買，賣1萬的時候還打搶。

城東板塊的地已經愈來愈少，將來即將入市的長江國際文化廣場和聯投的項目能夠增長一點新房供給，不過前者體量偏小，後者一看容積率基本就是洋房類產品無疑，價格上萬應該是妥妥的。

城東將來3-5年的「頂」和東山的「頂」差很少，都在1.5。城東的土地供給將來幾年可能會向中南路延伸路段（桔鄉路北側）發展，那邊的幾個安置房已經開建的差很少了。

城東片區正值芳華，是目前宜昌全部新區裏面的C位擔當，這從該片區二手房成交量極高的活躍度就能印證。這也從側面說明了，板塊進入到發展的中後期階段。這個片區將來有兩個利好兌現完畢以後，就基本結束了，一個是十字路口的商業綜合體，一個是軌道交通，預計還有至少5年的成長期。

透過宜昌城東片區的C位崛起之路，諸葛磊總結了三線樓市板塊能作起來的3大核心基因：一、位處近郊近享繁華；二、大佬入住保證配套；三、開發建設火力集中。

接下來，會推出伍家崗第二篇，東站板塊。提早放一張海報，以下。

預告：探祕東站樓市的異軍突起！- 諸葛磊

近期諸葛磊所寫的大文以下：

東山五虎共生長！論宜昌版光谷的樓市進化

蝶變！三線城市高新產業與人口的深度觀察（上篇）

蝶變！三線城市高新產業與人口的深度觀察（下篇）

北漂IT男返鄉2年的三線樓市觀察（宜昌夷陵篇）