榮安地產2020年半年報：營收淨利雙增，連續漲停背後還有哪些問題

出品：觀點財經

做者：橙子

做爲一家浙系房企，得益於上半年公司玉水觀邸、明月江南、堇裏等項目的順利交付結轉，榮安地產（SZ000517）上半年業績表現強勁。

8月27日、28日，股價也連續錄得兩天漲停，領漲國內上市房企。

圖片來源：萬得股票

半年報披露，業績持續向好

8月27日，榮安地產發佈半年報，儘管上半年受疫情影響，公司仍實現122.43億的銷售額，較去年同期的172.9億元，僅同比下滑29.2%。其中權益簽約銷售額爲77.81億元，也同比只降低了20%。

若是沒有疫情，榮安上半年的銷售狀況，應該會至關不錯。

受銷售數據向好，榮安總體業績表現，較其它小幅盈利，甚至一度虧損的上市房企，還算比較靚麗。

整個上半年，公司實現營收32.5億元，同比增加57.6%，其中歸母淨利潤達7.1億元，同比增加20.3%。

圖片來源：鷹眼預警

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與此同時，榮安的ROIC（投資回報比）也達到4.19%的，要優於一大批上市房企。

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所謂ROIC，也就是資本回報率，是房企投入的資金與最終收益的比值。因此這個值越大，證實房企的資本利用效率越高，房企的實際經營能力也就越強，比ROE更具參考價值。

由於ROE（淨資產收益率）主要是指股東可以在這家上市公司身上得到多少投資回報，但不會在實際經營層面，減去槓桿經營等風險問題，所以對投資參考存在必定缺陷。

相比之下，ROIC更能反映上市房企的實際投資價值，由於它能夠直觀反映企業的資本利用效率，體現房企創造價值的能力。

國泰君安此前發佈過一份研究報告，經過對國內73家主流房企的ROIC進行對比，這73家房企2019年的平均ROIC中位數爲5%。

但榮安地產整個2019年的ROIC已經達到14.6%，2020年上半年即使受疫情影響，榮安ROIC也達到4.19%，基本與行業中位數持平。

因此單從財報來看，榮安的表現其實要優於大部分房企。

好比以前聊到的陽光城：詳情請點擊「陽光城2020年半年報：營收淨利雙增背後 盈利質量有待提升」，半年報一樣是營收淨利雙豐收，且前7個月的銷售額就已經達到1080.02億元，完成了整年2000億銷售目標的54%。

但陽光城的ROIC只有1.16%，說明其營收淨利雙增的背後，資本回報其實不高。

不過，儘管榮安總體業績表現不錯，但在債務規模、營收質量等細節處，仍是有一些問題值得關注。

榮安的困擾，負債規模增大

先來看一直困擾榮安的債務問題。

做爲一家地道浙系房企，榮安在目前全部上市房企中，總體規模不算太大，也算不上頭部房企，但榮安的資產負債率卻一直維持在80%以上，超過65%的行業平均水平。

根據半年報，截止到2020年6月31日，榮安地產資產負債率爲84.9%，較2019年同期的83.9%小幅增長。

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致使負債率增長的緣由在於榮安2020年上半年總體負債規模有所增長。

根據財報數據，榮安2020年上半年負債總額爲408.33億元，較2019年整年增長了75.69億元，較2019年同期的290.26億元，則同比增長了41%。

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其中一年內到期的短時間負債達到約53億元，包括「短時間借款、應付票據、一年內到期的非流動負債」等，較2019年同期的19.98億短時間負債，同比增長了165%。

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好在公司帳面還有可支配現金62億元，足以覆蓋53億元的短時間負債，但面對2017年以來逐年增長的負債規模，以及不斷擴大經營規模對現金流的渴求，榮安也一直擴大融資規模。

早在今年7月初，榮安就曾針對新增借款發佈公告：

截至2020年6月30日，榮安地產累計新增借款金額達19.08億元，累計新增借款佔2019年底經審計淨資產的比例28.46%，截至2020年6月30日借款餘額也達到107.94億元。

圖片來源：榮安地產公告

對借款狀況進行披露的緣由在於，榮安當年新增借款超過了上年底淨資產的20%。根據《公司債券發行與交易管理辦法》，只要超過這個數值就須要對詳細借款狀況進行披露。

目的在於向市場提示公司的債務風險，預示公司可能出現潛在的流動性風險。公佈此類消息，通常能夠認爲是對公司利空。

或許是受此影響，榮安的融資利率算是行業內比較高的。

今年年初榮安發行了一筆融資利率高達8%的2億規模的公司債。但僅關聯子公司認購了5000萬。

這就說明榮安在槓桿問題的處理上，並無讓市場滿意，或者說市場對榮安的經營風險或存較大擔心。

經營性現金流虧損28.25億元

跟營收淨利雙增加相比，榮安地產的經營性現金流，也就是賣房子得到的收益不只沒有同步增加，反而出現大幅虧損。

根據年報數據，榮安地產2020年上半年的經營性現金流淨額爲-28.25億元，致使經營現金流爲負的主要緣由，在於榮安上半年拿地速度過於激進，且拿地成本較高。

整個上半年，公司新增土地11宗，計容建築面積118.27萬平方米，而土地總價款達到146.15億元，遠超上半年122.43億元的銷售額。

在拿地成本方面：

7月初，榮安地產以13.12億元競得寧波一宗宅地，溢價率高達36.54%。

7月27日，榮安地產則以19.67億的高價再奪寧波奉化宅地，溢價率達到41.6%。

8月5日，榮安地產以29.13億元競得寧波江北區一宗地，樓面價19330.00元/㎡，溢價率高達28.9%。

中指研究院也有數據顯示，今年1-7月，榮安地產以112億元的拿地金額排名第42，並以122萬平方米的拿地面積排名80。

而受拿地成本增長影響，榮安整個上半年的現金及現金等價物淨額一樣出現虧損，爲-10.2億元，同比減小45.51億元。

圖片來源：萬得股票

中小房企高溢價拿地，在中原地產首席分析師盧文曦看來：「大房企參與競爭提高了市場的總體溢價水平，致使榮安這類中小房企不得不高溢價拿地。」

由於相比不拿地面臨往後無項目可作的尷尬，選擇高溢價拿地，儘管會大幅壓縮利潤空間，最起碼不會讓公司顆粒無收。

這也是當前不少中小房企在夾縫中生存的現狀，並且，隨着近期寧波、浙江等地再度加碼樓市調控，爲樓市降溫，榮安在浙江地區的佈局也平添了更多的不肯定性。

這一系列因素在增長榮安拿地成本的同時也在推高項目售價，並在必定程度上爲榮安地產的去化效率產生了一些影響。

根據榮安地產半年報數據，2020年上半年榮安存貨週轉率只有0.1次，大幅低於此前16次的行業平均水平。應收帳款週轉率也只有41.9次，低於此前64.9次的行業平均水平。

圖片來源：鷹眼數據

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如此以來，隨着經營層面的現金流被不斷壓縮，榮安只好經過發債融資，在償還舊債的同時，以知足規模擴張的資金需求。

但值得慶幸的是，儘管現金流層面比較緊張，但在資金使用效率方面，榮安地產的資本回報比仍是比較不錯的。

並且隨着榮安不斷在長三角及全國範圍內開疆拓土，若是能平衡好資產負債結構，榮安將來的發展，或許值得期待。