中金預測2015年將兩次降息 住房潛在需求逐年下降

中金預測2015年將兩次降息 住房潛在需求逐年下降

行業動態長江商報[微博]劉倩雯2014-11-09 01:29

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本報記者 劉倩雯

昨日，中金公司發佈「中國房地產2015年走勢預測」，預測2015年將會有兩次降息，住房潛在需求將逐年下降，房價和土地市場或在2015年二季度及之後恢復。另外房地產市場重心轉爲「改善」+「保障」。分析師認爲，此階段，開發商首先要作好服務，加速轉型，才能在消化期維持穩定增加。

變模式：從「拉客」到「留客」

進入地產「白銀」時代，銷售規模見頂、利潤率下行、競爭加重以後，開發商惟有轉型，存在佈局重劃、產業拓展、模式切換三條路徑。「展望將來三到五年，咱們預期在行業規模增加空間見頂的狀況下，將迎來開發商轉型良機。」中金公司專家分析說。

本週末武漢8盤入市，新老盤齊上陣。記者踩盤發現，很多開發商開始轉變營銷方式，從「看房送電影票」轉變成體驗高大上數字體驗中心。與萬科、萬達等大牌企業合做建造數字營銷中心的武漢築巢數字傳媒有限公司，昨日在中民仁壽裏發起數字展廳體驗會。弧幕影院體驗實景房、iPad掃描房型直接觀看3D模型，很多高精尖的產品直接同房產銷售聯繫起來。

「數字體驗營銷中心投資預計200萬元，比通常的沙盤營銷中心造價貴5倍。但在用戶體驗和留客量上，有明顯提高。」該傳媒有限公司負責人透露，武漢本土房企也開始着手建設數字營銷中心。

「這種形式的案場就是將來趨勢，就是將來每一個售樓部的標準模版，以客戶體驗爲中心的思路，絕對是迎合羣衆須要的。同時，數字案場直接秒殺了傳統售樓部，直接加強了購房者的自主體驗。」該項目負責人認爲，傳統的房產營銷策劃僅僅停留在吸引更多的客戶，也就是傳統的「拉客」，而在實際轉型過程當中，直接「留客」消化客戶，纔是生存致勝的核心，「數字營銷中心或成爲將來房產營銷標配。」

看預期：2015年房價平穩

昨日，中金公司發佈預測，2015整年將有兩次降息，而CPI 同比增速將滑落至1.4%的低位（2014年預測：2.0%）。

「基於此數據，實際利率在2015年將呈現穩步小幅回落趨勢，回落速度緩於2012年。」中金公司解釋說，「實際利率與房價負相關，實際利率回落，同時預示着2015年房價平穩。」

中金宏觀組預計2015年M2增速依然將保持13%的同比增加，新增信貸額達9.5萬億元。按照過往經驗，新增信貸的15%-20%將用於按揭貸款投放，加上按揭貸款到期釋放出的按揭額度，估計整年新發放按揭貸款將在3.4萬億元左右，同比增加14%，將支持住宅銷售額同比增加5%至6.91萬億元。

轉重心：「改善」+「保障」

2013年開始，中國房地產市場逐步由住房短缺時代走向升級改善時代，標誌性事件是戶均1套房的實現。專家認爲，將來住房潛在需求將逐年降低，市場重心轉爲「改善」+「保障」，調控政策也將由2010-2013年的壓制需求轉爲鼓勵住房消費、防範房地產市場風險。

「一旦到位資金來源及行業銷售額滯後，將直接拖累房地產投資增速。」專家指出，目前行業可售庫存依然在高位，拿地未有明顯轉機，預計2015年新開工項目將繼續縮減。從產業邏輯鏈看，行業投資增速恢復上行須要等待可售庫存系統性降低，拿地恢復時點或在2015年二季度及之後。

同期，行業庫存去化週期在今年年末出現改善跡象。截至9月底，庫存去化月數指標從7月高點的16.9個月小幅下降至16個月左右。而2011-2012年週期，庫存去化月數高點出如今2012年1月，爲17.9個月，以後迅速下降至2012年8月的9.0個月。「這也就意味着，鬆綁兩限，確實刺激了很多改善型和保障型住房置業者。」專家表示。

(長江商報)

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