三道紅線背景下，房地產企業如何實現「管理紅利「？

2020年8月20日住建部與央行提出三道紅線：剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比小於1，房地產企業對「三道紅線」的踩線狀況直接影響其有息債務擴張規模。若是三道紅線所有觸及，房企的有息負債就不能再增長；觸及兩條，有息負債規模年增速不得超過5%；觸及一條，增速不得超過10%；均未觸及，不得超過15%。

因而可知，房地產行業早已跨過野蠻、粗放的發展階段，躺贏的紅利時代已經結束，接下來面臨着正如萬科董事長鬱亮所說的「管理紅利」時代。

管理是房地產永恆的核心話題，在增速放緩、融資成本愈來愈高的狀況下，如何精準利用管理、保證企業健康增加，成爲每家房企必需要去面對的問題。就像鬱亮在萬科南方區域媒體會上說的那樣，將來行業對企業管理和運營能力也提出了更高的要求。

而要提升房地產企業的管理和運營能力，從而實現「管理紅利「，數據化運營必不可少。具體來講，就是要提升數據處理效率、提升數據分析水平和實現智能化運營。

1、提升數據處理效率

數據是數據化運營的基礎，數據的處理效率關係到整個數據化運營的成效。不少房企的數據處理還停留在手工階段，從業務系統把數據導到Excel裏面進行加工彙總，整個過程效率低下，還容易出錯。以富力地產爲例，以前每一個地區公司生成報表要作兩步工做，先把基礎數據從業務系統導出來，再經過Excel對數據進行加工。而後再把報表上報到集團，集團還要進行手工彙總，整個流程要花6到7天才能完成。後來富力地產採用Smartbi建設報表平臺，經過Smartbi自動採集數據，自動生成報表再自動上傳到集團，效率的提高很是明顯。

提高數據處理效率的另一個典型應用是測算。對於房地產公司來講，一個項目能不能賺錢，在拿地階段就已經決定了大半。而決定是否要拿一個項目，就要靠「土地投資測算」了。傳統經過Excel手工測算的方式，效率很是低下，徹底靠經驗和運氣計算，存在很是大的投資風險。經過「線上測算平臺」 一次性爲每個因子設置多個可能的值，由系統自動測算出成千上萬條結果，再從結果中篩選出想要的數據。由於全部的計算都是在服務端進行，因此1分鐘能夠快速測算出1萬5千多種結果。而後再按照不一樣的查詢條件組合查詢測算結果，在結果中基於淨利潤率等核心指標篩選出針對地塊更適合的5-10個方案。使用Smartbi搭建的線上測算平臺，使整個投資估算過程從超過10天壓縮到一、2天完成，取得了立竿見影的效果。

2、提升數據分析水平

在房地產業務運營的每個階段，均可以經過數據分析來輔助決策，提高管理能力。在拿地階段，能夠分析該區域的人口、就業、收入、歷史銷售狀況等環境大數據來判斷將來的房價走勢，讓拿地更加精準；在設計階段，能夠分析不一樣人羣的產品喜愛、地域因素等數據，使設計出來的產品更加符合客戶需求；在營銷階段，經過客戶畫像和渠道匹配，使廣告投放更加精準；在工程階段，經過分析施工數據、成本數據等能夠對工程的施工過程進行監控。

房地產公司經過數據分析實現精準決策的案例比比皆是，數據分析已經成爲房企在新形勢降低本增效的必要手段。對於商業地產來講，經過分析購物廣場的招商完成狀況、一線品牌入住率等能夠提升招商質量，吸引更多客流量，經過客流進行租金訂價能夠實現利潤最大化。還能夠分析活動對客流的影響，來提升活動策劃的效果，吸引更多一線品牌入駐，造成良性循環。經過數據分析使整個商業地產健康運營，提升租金達成率，最終實現資產升值。例如印力集團攜手Smartbi建設BI數據大屏，經過營銷，人力、成本，財務，質監等全方位的數據分析應用，知足印力集團跨項目、跨單位、跨地域的經營管理需求，提高企業經營管理和戰略決策水平。

3、實現智能化運營

智能化運營目的是打通整個企業內部的數字基建，打通企業內部的數據流，把企業的業務流、管理流打通，是數據化運營的最高目標。房企旗下的物業企業，這種緊迫性更強，由於物業管理的不少場景是比較容易實現智能化的。在這裏，有一個很是典型的案例。

重慶市江北嘴物業聯合Smartbi建設不動產設備設施運營管理平臺實時監控設備設施運行狀態，實現建築全生命週期管理，同時轉型實現智慧物業生態圈。運營管理平臺主要應用在物聯網設備設施管理，將每一設備的運行狀態進行過程化、參數化，實時採集數據，給出預警、診斷與解決方案，利用大數據模型對採集數據進行分析挖掘。目前，運營管理平臺已經實現了遠程抄表、跨平臺展現，數據實時更新、預警提醒等功能。

房地產企業在三道紅線的背景下，爲了實現「管理紅利」，還須要從本土優點品牌、產品影響力、團隊塑造及人才等多方面入手，但數據化運營做爲基本的手段已是迫在眉睫。也許，隨着房地產管理紅利的釋放，重視數據化運營的房企將會走得更穩、更遠，也終將迎來新的春天。

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