營收暴增近2倍，港龍中國會成爲將來地產界黑馬嗎？

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出品 l 觀點財經

做者 l 橙子

剛上市兩個多月的港龍中國地產（06968·HK）上個月底公佈了半年報，這也是港龍中國上市以來首份正式半年報，整個上半年以來，港龍中國業績表現十分炸眼。

根據半年報數據，得益於良好的銷售表現，截止到2020年6月底：

港龍中國實現營收17.13億元，同比暴增190%；

實現毛利潤6.56億元，同比增加158%；

實現歸母淨利潤4.72億元，同比暴增402%。
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圖片來源：東方財富

這樣的業績表現，應該不輸給當前任何一家房地產企業了。

而從經營數據來看，截止到今年7月底：

港龍中國實現合同銷售金額102.09億元，同比增加156%；

其中7月當月實現合同銷售金額23.99億元，同比增加287%。
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圖片來源：港龍中國官方公告

合做開發帶動業績暴增

權益佔比太低也值得注意

根據歷年財報，從2018年，港龍中國開始迅速作大規模，只用了一年時間，就把營收規模作到16.6億元，較2017年的4.34億元，同比增加282%；歸母淨利潤也從2017年的3136萬增至2018年的3.55億元。
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圖片來源：東方財富

帶動港龍中國營收淨利迅速增加的根本緣由，主要來自兩方面，一方面在於拿地成本不高。

根據觀點地產新媒體整理數據，截至2020年6月30日止六個月，港龍中國於海門、宜興、蕪湖及常州購入五塊新的優質土地，提供了約84.78萬平方米的可供出售的總建築面積，土地成本均價只有3225元/平方米。

但更主要的緣由在於港龍中國調整了房地產開發模式，從之前獨自拿地，獨自開發銷售，轉變爲合做開發。

2015年，港龍與碧桂園展開合做，收購「碧桂園領譽」40%權益。此後又陸續跟融創中國、中南建設、弘陽地產、正榮地產等開發商合做開發樓盤。

根據公開信息披露，截至6月底，港龍中國與其餘開發商合做開發的項目達93個，佔總開發項目的75%。

儘管權益佔比不高，但不能否認，經過合做開發，港龍中國的總體銷售規模成倍增加，由此帶動2018年營收淨利的爆炸式攀升。

但從權益佔比來看，港龍中國彷佛沒有優點。

以跟港龍中國合做規模最大的三家房企爲例，根據其招股書相關數據，從2017-2019年，港龍中國與這三家房企共同合做開發項目分別達到18個、21個及29個，合計68個。

但港龍中國的權益佔比通常，在與這三大開發商的合做過程當中，港龍中國權益佔比不到30%的項目多達21個，數量最多，權益佔比50%如下的則超過一半。
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圖片來源：證券之星地產整理

倚靠其餘開發商的土地優點，港龍中國從「單幹」切換爲「抱團」模式後，實現業績大幅增加，但港龍中國開發能力還有待提升。

根據觀點地產網整理數據，截至到今年上半年，港龍中國的土地儲備爲540萬平方米，其中江蘇省佔比68.1%，浙江省佔比20.8%，河南、安徽、貴州、上海合計佔比約11.1%。

但張鴻光在業績會上表示，截至2020年6月底，公司完工存貨大概是15萬平方米，佔總土儲比例約2.7%，而這一數據在2019年底爲4.9%。

此外，年中報顯示，於2020年6月30日，公司還沒有履行的物業銷售約爲172.18億元，於2019年底則約爲116.19億元，增長約48%。

這意味着，儘管有近180億已售未結轉的項目，但公司大部分土儲項目未完工或待開發，週轉速度有待進一步提升。

這就致使一個問題，對照近年來跟業績同步增加的債務規模，若是週轉速度不能有效提高，恐怕會面臨中長期債務的償還問題，從而拖累港龍中國的經營節奏。

負債規模不斷攀升

帳面資金勉強覆蓋

因爲港龍中國在2018年以前，發展速度相對偏緩，所以債務規模也屬於整體可控，但近年來，隨着港龍中國發展提速，在擴大銷售規模的同時，對資金需求也更高，由此致使負債規模不斷攀升。

2017年，港龍中國負債總額爲49.45億元；

2018年，這一數字增至87.4億元，同比增加77%；

2019年，負債總額則巨幅攀升至212.39億元，同比增加143%。

截止到今年上半年，港龍中國的負債規模較2019年底再度增長了77.11億元，達289.5億元。
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圖片來源：東方財富

由此也致使港龍中國近年來資產負債率一直維持在90%以上的高位，截止到今年上半年，港龍中國資產負債率達到92.83%。
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圖片來源：東方財富

在全部待償負債中，截止到今年6月30日，港龍中國從銀行、信託等機構得到貸款規模高達69.36億元，較2019年的28.53億元增長了143%。

其中一年內到期的負債規模爲20.52億元，較2019年底的11.44億元，增長了9.08億元。
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圖片來源：港龍中國半年報

好在公司目前帳面可支配現金在扣除受限資金後，還有28.7億元，足以覆蓋短時間債務。但考慮到港龍中國進一步擴大規模的發展計劃，公司在資金層面恐怕並無那麼寬裕。
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圖片來源：東方財富

並且債務規模成倍增加的同時，近年來港龍中國的營收增速卻沒有同步大幅增加。

2018年，港龍中國營收破兩位數，達到16.6億元，同比增加282%；但到2019年，負債總額同比增加了143%，但同期營收僅實現19.78億元，同比增加19%。

由此致使港龍中國ROIC（資本回報率）只有1.92%，大幅低於7%的行業平均水平，盈利質量其實不高。
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圖片來源：萬得股票

土地佈局過於集中

江蘇浙江佔比近9成

在盈利質量問題上，截止到上半年，港龍中國的資產週轉率只有0.06次，跟20.8次的行業平均資產週轉速度相比，相對較低。

固然這裏面也跟上半年疫情影響房地產公司去化有關，但從根本上來說，還在於港龍中國開發能力有待提升。

前面也提到，截至2020年6月底，公司完工存貨大概是15萬平方米，佔總土儲比例約2.7%，而這一數據在2019年底爲4.9%，佔比較低。

並且在城市佈局問題上，港龍中國的土儲分佈也過於集中在江蘇和浙江地區。

根據半年報數據，在540.36萬平方米的總土儲規模裏，江蘇佔比高達68%，其次是浙江，佔比達21%。
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圖片來源：港龍中國半年報

可見港龍中國在項目分佈上仍集中在大本營江蘇，並未平均覆蓋到整個長三角區域，離全國佈局更是至關遙遠。並且在城市分佈上，也以二三線城市爲主。

根據半年報披露數據，截止到今年6月底，整個上半年17.13億元的營收構成中，常州和常熟營收規模達16.86億元，佔比近98%。
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圖片來源：港龍中國半年報

近年來包括江浙滬等在內的一二線及沿海城市，一直處於房地產調控的嚴監管地帶，讓一二線城市的去化和提價難度大增。

今年7月中，深圳還再度加碼樓市限購，不少剛落戶不滿3年的新深圳人，一晚上之間失去購房資格。

而三四線及如下城市，儘管大多數調控政策依然維持原有調性，但受人口淨流出，以及棚改政策停滯影響，三四線城市的房價已經出現不一樣程度的下跌。

如此一來，主要佈局二三線城市的港龍中國，則面臨更大的出貨壓力。

不過跟其餘規模房企相比，港龍中國目前剛進入百億銷售規模，將來還有較大的增加空間，即使是薄利多銷，也可能會呈現不錯的業績表現。

只是在城市佈局問題上，港龍中國還須要再分散一些，或許上市以後，隨着資金壓力獲得緩解，會有一個相對較好的改善吧。