你不知道的房貸真相！這樣買房纔不虧...

1、全款買仍是貸款買，貸款多少合適？

這個問題，仍是比較好回答的，固然是貸款買啦，用銀行的錢，豈不樂哉，若是你是土豪，請隨意，現金實在沒地兒去啦，買個房子玩玩，就很少說啦。

建議：貸款買，能用公積金貸款買是最好的啦，公積金政策近幾年也是在不斷的放寬，買房，租房均可以用，對買房最利好的就是貸款的上限又從80萬提升到120萬。若是你房子總額多，貸款還能夠公積金和商業貸款混合貸，是否是很人性化。

公積金貸款如今的利率是4.05%，商業貸款也在6%上線，用商業貸款利率城市不一樣各地還會有小幅度的折扣。

貸款，我的建議就按照最低要求付的首付款來貸就ok，後面在具體分析到。

2、若是貸款，貸多長時間合適，要提早還款嗎？

先來舉個例子：地點座標：北京，首付30%，公積金和商業貸款混合貸款，公積金：4.05%商業貸款：6.15%，公積金貸款120萬，商業貸款280萬，貸款400萬。

不少朋友看到30年，等額本息的總利息是421.5萬，等額本金332.1萬，尼瑪，坑爹啊，銀行收了咱們這麼多利息。

可是咱們換位思考，投資的利息只要大於6.15%，假如如今主流P2P平臺10%，那麼若是不還銀行的錢，而是投資收益大於10%，那咱們的資金又多創造了3.85%的利息哦，比咱們如今的一年期按期存款都高，你說合算不合算。

建議：按最長的時間貸款，能貸30年，就貸30年，若是每一年均可以找到高於6.15%的投資，不用着急還銀行貸款的。

提早還款，就看你想不想在用銀行的錢投資嗎？自由選擇權在大家手上哦。

3、等額本息or等額本金

首先咱們站在銀行按揭還貸款的角度分析等額本金和等額本息。

等額本金還款方式比等額本息還款方式下，一樣的年限，可是利息支出會高出不少，上圖你們應該也看到了。因此，若是選擇了等額本息還款方式，就感受本身吃了很大的虧似得。

可是，真的是這樣嗎？

其實不管是等額本息或者是等額本金還款方式，其利息的計算都是用你借用銀行的本金餘額，乘以對應的月利率(約定的年化利率/12個月)，計算出本身當月應該償還銀行的利息的。也就是說，兩種不一樣的還款方式，利率水平實際上是同樣的。之因此計算出的利息不一樣，實際上是由於你不一樣月份借用的本金不一樣形成的。借的本金多，要還的利息就多；借的本金少，要還的利息就少。

舉個例子：

若是借款100萬，20年還清，年利率6.15%，則月利率爲0.5125%。

一、假設等額本金，則月還款本金爲：100萬/240個月，每個月爲4167元；

(1)第一個月還款利息爲：100萬*0.5125%=5125元，則第一個月的實際還款額爲4167+5125=9625元。

(2)第二個月剩餘本金爲100萬-4167=995833元，則第二個月要還的利息爲：995833*0.5125%=5103.64元，則第二個月的實際還款額爲4167+5103.64=9270.64元

以此類推：等額本金下20年共還款約161.7萬元，共支付利息61.7萬元。

二、若是是等額本息，借款100萬元，20年還清，年利率6.15%，月利率0.5125%，則每個月還款額(含本、息)爲7251.12元。

(1)第一個月計算出的利息一樣爲5125元，第一個月只歸還了本金7251.12-5125=2126.12元；

(2) 第二個月計息的基礎是上個月的本金餘額，即100萬-2126.12=997873.8元，則第二個月應還的利息是5114.10元，即第二個月歸還的本金爲2137.01元

以此類推：等額本息下，20年共還款約174萬元，共支付利息74萬元。

經過上面的計算，是否是能夠看出：兩種不一樣的還款方式，都是公平的。不存在吃虧佔便宜、不存在哪一個更合算的問題。等額本金與等額本息相比，由於以前月份每月都比等額本息的還款金額大，因此其實就相似於每月都有部分提早還款，經過這種每月的提早還款減小了本金餘額，佔用利息天然就少了。其實若是不選擇等額本金的方式，而是在你有錢的時候專門作一大筆的提早還款，效果也是差很少的。你最終利息高，是由於你每月佔用銀行的本金多形成的，並非銀行設計要多賺你的利息。

因此，若是你前期資金並不算太緊張，能夠選擇等額本金方式，下降所有的利息支出；若是你前期資金緊張，你能夠選擇等額本息方式，這樣雖然前期利息支出多，可是資金壓力會小。等何時有資金的時候適當作些提早還款，一樣可以達到下降利息支出的效果。

等額本金所還利息少，可是初期還款壓力大；等額本息月還款金額相同，可是利息稍多。

借用銀行的錢，咱們把結餘下來的錢，投資利息只要比銀行高，其實就是賺的，我的比較偏好等額本息，投資收益大於銀行利息，就是划算的，因此至關於在利用銀行錢作投資了。

另外：若是網貸款平臺，等額本息還款，對於投資者來講，實際的收益又是怎樣的呢？用10000元投資一個12個月的項目，年化收益12%，一年後你的本息合計有多少？一年後回款10661，實際年化6.61%，而目前咱們多多智富平臺一個月的項目就年化率高達16%了，每個月復投收益倍增，基價值遠遠高於6.15%的商業貸款。

結論：建議選擇等額本息的還款方式，理由一，買房前期已經拿出了大額的現金，還款初期還款壓力較大，等額本金前期還款數值多。隨着生活水平提升，可支配現金會越充沛，這個時候不管提早還款仍是投資都會比較從容滴哦。

4、哪類人適合提早還款vs不用提早還款

提早還款三類人：

一、傳統保守黨：錢只存銀行，不作任何投資，不學習，不瞭解，不肯意承擔任何風險的朋友，仍是提早還了吧，爲了生活更踏實的明智選擇。

二、不想要任何的負責，以爲欠錢頗有負擔，內心壓力超級大的朋友，爲了你更好的睡眠質量，請你還了吧。

三、這一類是高人哦，還了房子的錢，又拿無貸款的房子去銀行作抵押貸款的朋友，相比你確定有很是靠譜的投資渠道，而且確定高於抵押貸款的利率，若是你身邊有這樣的朋友，請注意，請抱大腿，土豪，帶多多君一塊玩吧。

建議不用提早還款的類型：

一、公積金貸款，商貸7折，8折，公積金貸款利率才4.05%，餘額寶的投資你就已經平了，這麼低的成本，你就偷着樂吧。

二、等額本金還款期限已經超過三分之一，剩下的利息已經愈來愈少，不用選擇提早還款了，本金都已經還了大半了，每月還的利息部分已經比較少了哦。

等額本息還款期已經超過二分之一，能夠提早還款，可是看準時間，節省的利息會比較多，其實節省的利息已經沒有多少了。

最後說上一句，其實思路很簡單，找到年利率大於4.05%，6.15%的投資產品就ok啦，你就在用銀行的錢掙錢。

如今的經濟大環境，是降息通道，借的錢越長越好，利息降了，第二年就能夠享受新的低的利率哦。

總結：

首先，如能借到銀行的錢，必定是能借多少借多少，能借多久借多久。爲何？由於中國實際上長期是高通脹、低利率，甚至長期是負利率。你借到銀行的錢，其實就是等於賺到了。

也由於負利率的這個緣由，因此等額本息還款要比等額本金還款好。等額本息確實最後還給銀行的利息要多一些，可是一開始的壓力要小一些。不少人買房一開始就是借了債的，不少人一開始的壓力都很是大。這個時候，能減輕一點是一點。更重要的是，如今中經濟學家和政府官員都相信「通脹比通縮好」。

因此，美國量化寬鬆，歐洲日本量化寬鬆，中國也是。因此，負利率有可能長期存在。用等額本息還款你如今一個月還3000,30年以後仍是還3000；等額本金如今一個月還4500,30年後還1000。但是，如今的錢要比30年後的錢要值錢呀。如今每月月供多1500，可能會讓不少人吃不消。30年以後每月少了2000塊錢，可能只夠吃個早餐了。時間值錢呀！