買二手房不如買新房

買二手房仍是新房，是買房時首先須要考慮的問題。 不少人說，固然買新房，房子嶄新曆來沒有人住過。可新房地理位置通常不太好。 那買二手房吧，不只能看到現房，選擇空間也很大。 可二手房交易流程雜，還要交各類亂七八糟的稅費。 到底該如何選擇？

　　

　　

　　小編這就給你們對比一下二手房和新房的各類區別，看看買哪一個更划算。

　　首先，看首付。

　　新房和二手房買房首付基本無差異，不過二手房涉及到評估價，首付比例可能高一些。若是評估價＜實際成交價，貸款只能按評估價來計算，剩餘差價所有須要在首付裏補足。

　　

　　買新房的理由

　　1、新房貸款容易，二手房貸款較難

　　新房不管是公積金貸仍是商貸，通常均可以貸足30年，能夠直接向與開發商合做的銀行貸款，手續和審批較爲簡單。相較而言，二手房貸款比較難。出於規避風險的須要，大部分銀行會把房齡做爲影響貸款年限的主要條件，房齡超過30年的商品房是很難進行貸款購房的。即便能夠辦理貸款，銀行也會下降貸款成數或減小貸款年限，從而增長首付或還款壓力。

　　

　　2、新房比二手房稅費便宜不少買新房一般只須要繳納契稅，其它開發商會搞定。

　　契稅收取標準與二手房相同。相較新房，二手房交易過程當中涉及的稅費不少，包括契稅、增值稅、個稅、中介費等。並且呢，本應由賣方繳納的營業稅和我的所得稅，賣方一般都將其轉嫁到買方頭上。

　　

　　3、買新房交易流程簡單

　　買新房流程很簡單，基本上你帶足材料去售樓處就好了，其它開發商都會幫忙處理好。二手房則麻煩得多，包括看房、產權調查、交定金籤協議、貸款審批、籤貸款合同、過戶、領房產證、房屋交接等10多個步驟，每一個環節都有大坑小坑無數，好比看房可能遭遇假房源，過戶前可能有房東違約等等。

　　

　　不過，一旦肯定購買，二手房交易過戶手續就快得多，一次性付款1天就能搞定，新房由簽約至領取房產證的時間最少需一年時間。

　　4、新房新二手房舊

　　二手房外觀陳舊，內部設計也不是那麼合理，小區環境相對較差，居住品質會下降。陳舊還會產生必定的維修費用，實際購房成本增高。新房設施配套都是全新的，沒有通過磨損，功能齊全。

　　買二手房的理由

　　1、同等條件下，二手房價格便宜且可談價

　　通常而言，就同地段的新房和二手房而言，新建商品房的均價比二手房要高。並且，新房價格都是固定的，通常沒啥議價空間。二手房都是能夠談價的，若是碰到急需用錢的賣家，你還能夠壓壓價，買套比較划算的房子。若是在房多多平臺買房，還會有從業10年以上的置業專家提供談價磋商服務，徹底免費！

　　

　　2、二手房可選空間大

　　買二手房能夠選擇本身想要的區域、小區、地段、戶型、樓層等，且所見即所得，什麼都是看得見摸的着的真實存在。新房區域相對集中，覆蓋範圍有限，一線城市集中在市區外。 3、二手房配套齊全，升值潛力大

　　通常而言，二手房地段都比較好，小區生活配套成熟、交通發達。新房卻通常不在市中心，上班族爲此要支付時間成本。

　　4、二手房房屋污染小

　　新房最大的問題之一就是污染超標，如：甲醛、苯什麼的。二手房通過幾年的使用，有害物質基本揮發的差很少了，健康有保障。

　　

　　5、二手房購買風險小 買房最看重房屋質量，二手房的房屋質量、產權都是可見的，新房大可能是期房，可能出現合同與交房嚴重不符的狀況，甚至可能會爛尾，這種風險對二手房是不存在的。通過幾年使用，房屋潛在問題都暴露出來了，只要看房時細心，就很容易能看出來。

　　

　　看完以上對比，你還會以爲買房就應該買新房嗎？ 其實，選擇新房仍是二手房，已經不是簡單的選房問題，更多的是考慮選擇一種怎樣的生活狀態。所以在作出選擇以前，建議你們根據買房目的和對將來生活的

預期，選出最適合本身的房子。

 

小白想買車，詢問朋友們的意見。結果就是一我的一個意見，可是有一個基本共識-買車就買新車。

　　不過，當問題變成買房時，廣泛的共識倒是買房就買二手房。

　　除了「便宜」這一優點，成熟的社區，便捷交通，周邊能夠看得見的教育和醫療資源都是二手房打動咱們的亮點。何況「買二手房」這件事在咱們的一輩子中基本屬於大機率事件。

　　然而這一大機率事件中，有一個讓咱們小白頭疼的事情-繁雜的稅費。

　　二手房交易，買賣雙方繳交的稅費不少，十多種稅。

　　小白如今試着化繁爲簡，一次說清買二手房所涉及的稅費。

　　稅費的大頭主要是四個（增值稅及附加、契稅、個稅、中介費），咱們把握四個大頭，就能對稅費有框架性的認知。

　　法定須要買家支付的只有契稅，賣家須要支付增值稅及附加和個稅，中介費是雙方承擔。實際狀況，如今基本是賣方市場，賣方除了承擔中介費，買家承擔幾乎全部的稅費。

　　小白知道，買二手房的購房者心裏正在滴血！

　　1.增稅及附加稅

　　房子不滿兩年，普通住宅和非普通住宅都要繳增值稅。

　　房子滿兩年，普通住宅免徵，非普通住宅採用差額徵收增值稅。

 

　　附加稅=增值稅×0.11（或0.13）<鎮區0.11，街道辦0.13>

 

　　如今，小白有必要和你們解釋一下什麼是核訂價、網籤價和核訂價。

　　通常而言，咱們買二手房，都會與房東簽定合同。許多買房人爲了少交稅，同賣方人簽了一套300萬（合同價），可是在房管局系統的網上進行公示和籤合同，「網籤價」卻顯示成交價格爲100萬。這樣，房管局的系統天然就會提示價格太低，由於這套房子區域最低過戶指導價爲200萬（核訂價）。

　　那什麼是「差額」呢？

　　差額=核訂價—原購買價—交易中的稅金—合理費用

　　「差額」是稅務局計稅的一種方式，並且這種方式計稅比較優惠。不過，前提是賣家必須提供完整、準確的房屋購入原值憑證。

　　普通住宅的界定（必須3個條件同時知足，不然爲非普通住宅）

　　一、住宅的建築容積在1.0（含1.0）以上

　　二、單套建築面積在140平方（含140平方）如下

　　三、實際成交價低於同區域享受優惠政策住宅平均交易價格1.2倍如下。

　　2.契稅

　　契稅是由買家承擔，並在過戶當天交給房管局。

 

　　網籤價高於核訂價，契稅按照網籤價計算；網籤價低於核訂價，按照核訂價計算。

 

　　小白能夠告訴你們的是核訂價因城市，因區塊，因時間變更，你們若想將本身的網籤價壓下來，又不觸及紅線，那麼本身能夠試着去「打聽」一下你心儀的那套房子的核訂價。

　　3.我的所得稅

　　買二手房，若房子是房產證出證滿5年時間，且是賣家的惟一住房（滿五惟一），免徵我的所得稅。

　　因此滿五惟一住房一直是房東和中介大力宣傳的熱點。不過，其中的稅收優惠可能無形中加到房價上，使得這類房子比較貴。

　　若是不是（滿五惟一）住房，就要交我的所得稅。

 

　　第一種：普通住宅網籤價×1%，非普通住宅網籤價×2%。（網籤價低於核訂價，使用核訂價）

 

　　第二種：差額×20%。（賣家必須提供完整、準確的房屋購買原值憑證）

　　4.中介費用

　　鏈家、中原、我愛我家基本維持在2%的中介費，一套500萬的房子，中介費就要10萬。這個能夠談，淡旺季，不一樣地區，不一樣人，都有些許差異。愛屋吉屋、房天下維持在1.5%-1.6%，房多多的中介費2999+0.8%。

　　固然，咱們也能夠甩開中介，本身單幹。本身直接聯繫賣家，雙方自由成交，沒有中介的事。不過，這種狀況，風險比較高，小白並不建議各位採用。

　　5.其餘費用

　　合同公證費：200-400元。

　　評估費：房屋貸款須要，幾百到幾千，能夠協商。

　　貸款抵押登記費：商業以及組合貸款200元一套，公積金貸款100元一套。

　　權屬登記費：80元/本

　　你們能夠看到，其餘費用佔比都不高，能夠省錢的地方很少。

　　對於房產稅，因爲現處試點階段，沒有全國展開，預期變更很是大。所以，小白沒有過多的着墨。目前試點的城市，對於首套住房都免徵房產稅。你們如有須要，小白之後能夠專門探討一下房產稅。

　　小白將二手房涉及的四大頭稅費以及其餘費用講解後，你們應該能經過上面的計算公式自行計算本身心儀二手房的稅費，內心有了底。若真心出手買二手房，也能與中介、房東的周旋中佔得主動。