二手房購買流程及注意事項，建議收藏！避免踩坑！

買房對於任何一個漂一族來講都是頭等大事，不少時候，老有讀者問我，年輕人到底要不要買房，我一直給的建議是：要，可是要量力而行。

這裏就是必需要提到，買新房與買二手房，新房購買直接去開發商銷售中心就能夠了，通常的流程無非就是看房，付首付款，符合同，貸款還貸，而後就等新房交房。

今天，民工哥主要和你們聊一聊二手房買賣這中間的流程以及一些須要注意的事項。

由於，不少剛需羣體可能對於新房（有時候又叫期房）時間上等待不了，好比：小孩要上學等狀況，因此，也會直接考慮二手房。

二手房買賣流程

• 一、按需量力選擇購買房源
• 二、聯繫中介看房
• 三、溝通房價及相關事項
• 四、簽訂存量房交易合同與房產經濟服務合同
• 五、付定金
• 六、提交貸款資料（全款的請忽略）
• 七、不動產登記中心開具證實（是否具有限購條件下購買資格）
• 八、貸款銀行辦卡（後期還貸銀行開卡）
• 九、簽訂資金託管協議
• 十、首付款託管辦理
• 十一、銀行貸款預審通知
• 十二、交稅過戶
• 1三、銀行辦理產權抵押
• 1四、等待銀行放款（你貸款的部分款項）
• 1五、與原業主交接物業等相關的手續辦理
• 1六、去放款銀行辦理結款（你的首付+貸款將一次性錢額支付給原業主）
• 1七、整個交易完成

一、按需量力選擇購買房源

對於剛需購房者，這點必須首先要考慮的，不然後期還貸、生活、工做的壓力會很大程度上影響你的生活質量。

因此，你手上的資金是決定你買房的關鍵，好的地區、學區，確定是比其它的地點貴一點。在選擇的時候，必定不能沒有本身的內心打算，否則，這樣很容易失去好的購房機會。

• 手上的資金須要覆蓋到如下幾點：
• 一、房子的總首付是多少，各地不一樣，有3成，4成，5成。。。
• 二、各類稅費是多少
• 三、中介服務費是多少

這裏給你們計算個例子，好比：某二手房80平總價200萬，那麼須要準備的資金總額以下：以上的問題解決以後，就能夠在網上去先選擇性看房，設定必定的條件，好比：總價在多少範圍？學區是什麼樣的？樓層？面積？等等狀況。

網上平臺看房，建議仍是選擇大的平臺，這裏我就不推薦平臺，不然會有廣告嫌疑，大平臺通常房源、房價等信息都相對比較真實可靠，會省去一些沒必要要的麻煩。

二、聯繫中介看房

網上平臺看完後，內心有必定的預期了，就能夠去實地聯繫中介公司的業務員實地看房。

這裏，確定有不少人會講，幹嘛要找中介？花那錢。。。其實，否則，專業的事仍是得交給專業的人作，有些錢能夠省，有些錢不能夠省。你們能夠看看後面的流程，就知道這其中的緣由了。

三、溝通房價及相關事項

若是看中某套房子，並且房價、戶型、裝修等比較符合心理預期，這時就會進入房價的溝通環節，這一環節也是比較重要的節點，畢竟關乎到錢。

通常來講，首先你可讓中介業務員先去和現業主溝通，探一下業主的心理預期，而後，你也能夠參考一下此小區相同戶型的價格，以及你對這套房子的心理預期。

可是，民工哥建議你買房不像買菜，總房價不太可能會降低不少（固然是在掛牌價格符合市場價格的前提下，若是現業主的掛牌價格遠高於市場，只會有兩種可能：一、房東不缺錢花，不着急着賣，二、房東自己多是投資客或對房價指望太高）。這類房東估計也很差談，建議能夠換一家，別白白浪費時間，錯過其它機會。

因此，通常總價的浮動預計在2-5個點左右，也就是說總價100萬的房子，最終能談下來2-5萬元，這也是合理的，符合目前的市場趨勢。可是也有可能不降反漲的狀況，那就是你選擇的地段好、學區好、戶型好，購買者較多，產生了競爭的狀況。

四、簽訂存量房交易合同與房產經濟服務合同

4與5實際上是同時進行的，談好價格以後就會簽訂存量房（二手房的通用名稱）交易合同，一式三份，你、房東、房產中心各一份。

存量房交易合同的注意事項：

• 一、注意合同當中的總房價是否正確
• 二、合同中關於房子的地址及樓層、房間號信息是否正確
• 三、溝通的首付款約定的支付時間
• 四、貸款金額及方式
• 五、合同中對於房屋產權的描述信息
• 六、合同中的一些違約條款，不管是對於房東，仍是你的約束條款。這些注意事項都很是重要，必定要在簽字以前看仔細了，特別是產權的信息，對於產權的信息準確無誤，這點是中介服務其中的一項，這也是爲何要經過中介的緣由。現實生活，付了錢以後，產權存在問題的狀況是時有發生，真到這個時候會很麻煩。

房產經濟合同：這是你與中介公司之間的合同。

一樣，合同當中仍是會有房屋的信息，這裏注意要與以前的存量房交易合同一致，還有就是中介服務內容及費用（這裏民工哥建議你們先談好再簽訂合同），通常如今中介服務費以下：

• 中小公司：2%，通常能夠談到1.5%，最終能夠根據總價再打個折扣。
• 大平臺：3%，大平臺通常可談的區間不大，可是不會是一口價，必定要要求打折，這個錢必須省。

注：這個是房主總價的比例，若是房子談下來價格空間大，中介服務，後面的稅費就會相應的減小。

房產經濟合同，必定要註明好若是此房屋存在產權糾紛問題，中介是須要提早告知買方或者承擔違約責任，這就是爲何要請中介的目的之一，由於不少事項你可能沒法查詢或知道。如上圖所示，產權是共有性質，那麼存量房合同須要共同全部人共同簽字，不然合同沒法生效，或者後續會出現其它問題。

還有就是也得看一下其中的違約條款約定信息，以及你、中介公司所須要提供的條款約定信息。總之，簽訂合同必定謹慎，看好以後再簽字。

通常還會簽訂一個補充協議，好比：房子有裝修，房東送傢俱家電的等一些狀況，能夠在這個補充協議裏註明。以大家三方溝通狀況定。

上述步驟完以後，就須要支付必定金額的中介服務費了，切記！開具收條或發票備用。

五、付定金

房價談好以後，就是預付定金給房東，通常狀況付5萬左右便可，不過也還看房子的總價以及與房東的溝通決定。記得讓房東開具定金收條，後面資金託管須要使用。

六、提交貸款資料（全款的請忽略）

貸款材料，因各地的政策不一樣，須要的也不相同，這裏民工哥以合肥家庭爲例，大致列舉一下。

• 一、夫妻雙方的身份證、戶口本、結婚證原件及複印件
• 二、提供近兩年時間段內連續繳納一年及以上社保明細（需提早去社保中心自助機打印）
• 三、雙方的收入證實及銀行流水
• 四、其它須要補充的材料
• 五、雙方徵信明細（帶上身份證去中國銀行打印）

這些材料提交給中介公司，由中介公司貸款專員負責處理。

這裏提一下，在合肥是須要支付6600元貸款服務費和3000過戶費，這個和中介費是一塊兒支付給中介公司的，因此中介服務合同有個補充協議上會標明。

七、不動產登記中心開具證實（是否具有限購條件下購買資格）

這個是貸款須要的材料，各地都在限購，因此須要不動產中心開具一個你的購房資質證實，中介會帶你去開這個證實，各地限購條件不一樣，合肥爲例，以下圖：

八、貸款銀行辦卡（後期還貸銀行開卡）

通常狀況下，在一個月內，中介業務員會聯繫你去銀行辦卡（這個卡就是你之後還貸的卡），提示：若是你在此銀行在此以前辦理過I類卡，在辦理此卡以前須要將以前的I類卡降級爲II類卡，而後在爲你放款的銀行辦理一上張I類卡。

辦理完成以後，記得激活，開通大額轉帳功能（後期今後卡轉帳到託管帳戶須要）。

九、簽訂資金託管協議

你、房東、中介三方同去貸款銀行提交相關材料，辦理資金簽訂資金託管協議。

這個就是讓大家去籤一堆的字，按銀行指定要求籤字（簽字按手印）。本協議一式三份，你、房東、銀行各執一份。

十、首付款託管辦理

完成資金託管協議簽訂以後，將在行辦理好的卡激活，而後排隊取號去專業窗口辦理首付款託管，託管的意思就是：將你的首付款經過你的卡轉帳至不動產中心專門的一存量房資金託管帳戶，至關於這個錢是由國家暫時幫你、房東雙方保管，在沒有完成交易以前，這個錢是沒法支取的，此舉是爲了保證買、賣雙方的合法權益。

這個過程也很簡單，中介貸款專業會提早給你填寫一個像銀行存錢轉帳的單子，你直接去窗口辦理就能夠，在辦理此業務以前，你須要將你的首付款轉到你第8步辦理的銀行卡內，而後，銀行會從你這張卡上直接將錢轉帳至存量房託管專用帳戶進行凍結。

這裏須要注意：若是原業主的房子存在抵押狀況，可能就會存在，房東會須要拿着你的首付款去幫他還貸款，這樣房子的產權纔會被解壓出來，才能正常交易，不然，在這以前房子的產權是抵押給銀行的，房東是無權處置買賣的。

不過，這個過程也是在監管的狀況下進行的，屬於下當合法合規的行爲，沒必要擔憂你的錢。

十一、銀行貸款預審通知

上面的1-10步操做完成以後，接下來就等給你貸款的銀行對你的貸款資質的預審結果，若是中間須要補充材料的，能夠同中介一同溝通補充材料，最終你會得預審經過的結果。

基本上不會出現不經過的現象，若是有，那就須要從新找其它銀行辦理了，因此，這裏提示你們我的徵信必定不要出現問題，這個是如今是一個很重要的資質，特別是買房、上學等狀況下。

十二、交稅過戶

貸款銀行預審經過，就意味能夠給你貸款了。

這個時個，中介會通知你、房東一塊兒去辦理過戶，將房屋產權過戶至你的名下。在過戶以前，你須要去稅務中心交納個稅、契稅、增值稅，以合肥爲例：

• 個稅：房屋總價*1%
• 契稅：房屋總價*1%-3%，
• 房屋面積<=90平 首套及二套1%，三套及以上3%
• 房屋面積>90平 首套1.5%，二套2%，三套及以上3%
• 增值稅：這個每一個地方的政策不是很瞭解，合肥是5.3%

這裏是有一個概念：商品房是否滿五年？是不是房東惟一住房，也就是中介公司常說的此房是滿五惟一。若是滿五年就不須要交納增值稅，若是再符合惟一住房的條件，也就是若是買的房子惟五惟一，那麼個稅與增值稅就不須要交納了。

交完稅以後，大家就能夠去產權登記中心辦理過戶了，房東會將他的產權過到你的名下，到時候不動產中心會下發新的不動產登記證書給你，上面就是你的信息了，也能夠說房子如今一半是屬於你了。

這裏有個小提示：注意在辦理過戶以前，必定要注意原業主是否將他的戶口遷移走，也就是說不是在你這個產權所屬的房屋名下，不然後面若是涉及戶口遷移的問題可能會有麻煩。切記！！！若是能夠，將此項條款寫進房產經濟合同之中，這樣中介會幫你搞定。

1三、銀行辦理產權抵押

過戶完成，不動產登記中心下發新的不動產登記證書給你。

而後，你拿着你的不動產登記證書去銀行辦理抵押貸款手續，簽訂貸款合同。貸款合同無非就是你將你的房屋產權抵押給銀行，而後銀行給你放款，將剩餘款項打到你以前辦理的帳戶當中。

這裏就涉及到一個利率、年限與還款方式的問題，利率通常國家都有規定基準利率，固然各地銀行有不一樣的政策，首套合肥是4.9%，二套上浮20-30%。

還款方式，全國統一：

• 等額本金
• 首月還款相對於下面的還款方式來言會多很多，而後每月以某個既定的數值遞減，好比首月還款7000，每個月遞減30，那麼，第2月還款6970，第3月還6940，。。。。以次類推。
• 這種適合收入比較穩定，且提高空間穩定的人羣，能夠選擇這類方式，說明就是利息會少不少，相對等額本息的方式
• 等額本息
• 每個月還款額度同樣
• 這種方式比較適合收入比較固定，收入提高空間不大的人羣，相對等額本金，每個月款的金額利息佔了大部分，也就是說可能利息支付的較多。

至於年限，我我的建議能貸多久貸多久，這也是普通人向銀行借錢的很少的方式中的一種。

1四、等待銀行放款（你貸款的部分款項）

這個過程，就是銀行內部流程審批時間了，等等便可。

1五、與原業主交接物業等手續辦理

接到銀行放款通知以後，中介還會聯繫你、房東，大家三方一塊兒去辦理房屋交接事項。好比：水、電、燃氣過戶，所在的物業費、水、電、燃氣費等費結算辦理。

而後，按着當時簽訂的協議或補充協議，去房屋實地交接，好比：傢俱、家電、鑰匙等。

1六、去放款銀行辦理結款（你的首付+貸款將一次性錢額支付給原業主）

交接完成以後，那麼你就得去銀行簽訂確認，而後銀行會將這些錢（去除定金以外的款項）一次性支付給原業主。

1七、整個交易完成

房東收到到，你收到房子，整個交易過程完成，如今這套房子才真正屬於你了，你愛怎麼折騰就怎麼折騰，想怎麼裝修就怎麼裝修。

總結

整個二手房的交易流程大致如此，不過各地政策不一樣，可能有所區別，但大致流程差很少。

須要注意和考慮的事項以下：

• 一、手中的資金覆蓋問題
• 二、你購房的需求是什麼
• 三、中介看房與選房的預期
• 四、房屋的產權問題（這是重點）
• 五、合同條款及付款收條
• 六、配合提供辦理貸款的材料及後續過程
• 七、房屋交接及全部費清算問題

買房是人生中的大事，在慎重的同時也不要太過糾結，以防錯過購買的最佳時機，在量力而行的前提，看準了就買，不要猶豫。

以上就是民工哥給你們分享的二手房買賣過程，不必定符合全部的市場，有不正之處歡迎指正，歡迎你們在看與轉發朋友圈給有須要的朋友，也歡迎你們留言分享你的購房經驗或者遇到坑。