東站七雄保C位！論三線樓市網紅板塊的自我修養

不對！東站板塊纔是伍家崗的C位。這裏有東站七雄！

前些天發了一篇城東C位之路的文章，竟然引起了諸葛說房聊天羣內大佬的激烈紛爭。公說公有理婆說婆有理，一時爭的是不可開交，大有約架之勢。因此我決定提早寫《北漂IT男返鄉2年的三線樓市觀察》之宜昌伍家崗下篇——東站七雄保C位。

東站七雄保C位！

東站板塊是最近宜昌近幾年快速爆紅的網紅板塊，關注的人也很是多，今天諸葛磊就來爲你們一探究竟。

先說伍家崗的中心到底在哪裏，有人說在城東、有的說在伍家崗萬達，有說在東站，有說在五一廣場，版本不少。諸葛磊我的的觀點是，伍家崗中心在五一廣場，先不論這塊的商業。在三線城市看一個版塊是否是中心，你得看旁邊有沒有大佬集中辦公。很顯然，五一廣場旁那裏是伍家崗決策層所在地，因此五一廣場纔是伍家崗的中心。

次中心的商業：緋聞太多，石錘太少

整個伍家崗五一廣場周邊在這幾年都在密集建設之中，因此有不少利好都尚未兌現。這是一個緋聞太多，石錘太少的網紅板塊。而靠近大西陵商圈的伍家崗城東板塊、伍家崗萬達板塊，明顯在配套上要比目前的五一廣場要強很多。畢竟這兩兄弟都緊靠西陵老大哥，享受大西陵商圈5千米的配套輻射恩惠，不起來都難。而五一廣場，則須要自力更生，這是現實。

多是不甘心僅僅在西陵商圈的外圍作一個配角，伍家崗也須要打造本身的商業中心，因此五一廣場擔當起了這個重任。其實從今年開始，伍家崗、夷陵區和點軍區都在開始着手打造各自組團的商業中心。目前宜昌這三大次中心組團的商業水平基本屬於半斤八兩。

夷陵區以前傳出了要建設夷陵中心、夷陵CBD的計劃，據傳有萬科和中建參與了方案提交，不過因爲棚改政策變化，估計夷陵老城建中心的願望得擱置一下，夷陵萬達則先行一步，其商業體預計8月中旬官宣石錘落地。點軍區近期，市裏大佬在考察奧體中心的時候，說起了富力綜合體、蘇寧廣場的消息。伍家崗東站板塊以前東站那裏的娃哈哈廣場，現已改成萬豪中心，碧桂園鳳凰城的D地塊商業規劃圖已出爐，五一廣場周邊據傳也會有蘇寧廣場進駐，可是最近貌似沒下文了。

碧桂園·鳳凰城D地塊鳥瞰圖

你看，夷陵、點軍和伍家崗，這3大板塊都在開始發力建設本身核心板塊的商業中心。畢竟總是仰仗西陵老大哥的商業輻射也不是個出路。雖然說這3大組團這幾年陸陸續續都傳出了很多商業體項目的緋聞消息，不過真正的落地石錘實在是太少。可能夷陵萬達的率先石錘落地，會掀起一波宜昌次中心組團商業綜合體的建設高潮。諸葛磊預計將來5年，宜昌有望達成多中心商業組團的基礎格局。

看看目前的武漢，就是一個多中心商業組團的格局，地鐵的加持讓武漢變成了一個沒有中心的城市。細數一下武漢的頂級商圈：江岸區武漢天地商圈，江漢區江漢路步行街、武廣商圈，礄口區凱德廣場、宜家，武昌區楚河漢界，洪山區銀泰創意城、羣光廣場，關谷新世界K11，光谷東大悅城（待建），漢陽遠洋歸元寺綜合體（待建），經開區永旺夢樂城等等。

太多了，數不過來，說實話，一二線城市的商業綜合體在市區裏面遍地都是，一點都不稀缺。可是對於三線城市而言，商業綜合體是真的稀缺，宜昌這麼多年來以夷陵廣場爲商業中心的格局至今沒有被打破過。

鄂西商業霸主 - 宜昌國貿（攝影人王鬆）

記得小時候父母一說要去宜昌玩，基本只有一個目的地：國貿。由於去宜昌，不逛國貿，那是一種遺憾，就像沒來宜昌同樣。當年那一塊叫鐵路壩商圈，現現在由於多了CBD，因此諸葛磊以夷陵廣場商圈來統稱這一塊的商業。這麼多年過去了，國貿依然佔據着宜昌商業兵器譜排行榜的霸主地位。

諸葛磊以前在夷陵篇說起過，小溪塔的娃娃都知道吵着嚷着要去最近的水悅城玩，你就大概能知道商業綜合體對於三線城市居民而言是多麼的稀缺，這是人民羣衆日益增加的物質文化需求和落後的高端商業配套之間的矛盾。在宜昌本地羣裏聊天但凡涉及商業綜合體、優質教育相關的討論，那基本就是上千條激烈大討論。關於宜昌商業這一塊，諸葛磊後續會擇機再單寫一篇，敬請期待。

東站板塊引爆者：大哥中建

火車跑的快全靠車頭帶，若是要評選一位東站板塊帶頭大哥，此人非中建莫屬，其性格特色頗具劉玄德之風範。這位大哥絕非等閒之輩，稱之爲基建狂魔絕不爲過，並且專啃硬骨頭。宜昌的西陵二路快速路、點軍大道和伍家崗長江大橋，這些重量級基建工程都由中建來快速落地執行。憑藉着基建狂魔的強健體質，中建大哥拿下了東站濱江板塊的優質地塊。

中建宜昌之星所以崛地而起，當年中建對這個項目投入了大量的人力物力用於營銷宣傳，一期的產品賣的比較平價，首期開盤6600均價，憑藉江景加持的中建首期開盤就取得了不俗的成績。不只有江景，買中建的人還看中一個keypoint：地標。不過這地標的建造速度實在是不敢恭維，今年聽說好像在打地基。中建商業街開街後，我實地去看過一次，商鋪開業量很少，中介門店卻是挺多的，地標之處僅停留了工程機械，沒動靜。

宜昌中建之星

中建地標之於東站板塊，如同北大資源商業之於東山板塊同樣重要。這兩個板塊的買房者內心都會時不時打鼓：還搞不搞？能不能快點搞？別磨洋工了行不行？

據粉絲說中建地標爲避免對機場的干擾影響，原定300米可能要削減爲200多米，至關於雞冠頭要改剔成小平頭。整個體量也有所削減，沒有以前原定的60棟1萬戶170萬方建面那麼多，恆大綠洲估計得繼續保持宜昌首席超級大盤（51棟6000戶86萬方）的記錄。

這些並不重要！由於對於某些人而言，他們更看重的是這裏將來的升值潛力。中建完全引爆東站板塊樓市在於它2017年1月的大二期C區樓棟的首開。上鎮樓神圖！

宜昌中建之星C區開盤選房現場圖 - 諸葛磊

中建2015年9月A區首開，起價5000，均價6600，價格區間5000-9000；再到2017年1月C區首開，均價8700。時隔一年半載，中建宜昌之星直線拉漲2000+，就靠這一下，大哥中建一戰成名。若是說2016年下半年保利在東山揭竿而起點燃了宜昌樓市的第一把火，那麼中建則在2017年初遙相呼應點燃了第二把。一時間各路英雄豪傑匯聚東站，側面響應大哥號召。

諸葛磊研究了下A區和C區的差異，這個2000多的溢價應該是位置和產品的溢價。A區在位置上稍遜一籌，品質和物業在交房後網上出現過維權信息。有一個網友的對話截圖我大體記得是這樣的：面對A區業主質疑，置業顧問回懟了一句，若是以爲品質不夠好，您徹底能夠考慮買C區濱江豪宅。

大佬盤也有維權，其實也很正常，不維權反倒不正常。畢竟買家衆多，沒維權過的盤反而說明買家較少或客戶不夠挑剔。

二弟忠義：恆大側面呼應

東山有五虎，東站有七雄。七雄之首乃大哥中建，諸葛磊私覺得東站第二雄非恆大莫屬。恆大有錢，保利有勢，碧桂園會造夢，中建會接活，這是諸葛磊對早期入駐宜昌的四大品牌開發商的特色總結。

恆大在東站片區有兩個項目，一個是東站東的恆大山水城，一個是緊鄰中建大哥的濱江豪宅恆大華府。

東站東有秋雨臺公園、新博物館等市政配套。當年秋雨臺附近的樓盤大多會宣傳一個概念：中央政務區。不過這已經好多年了，也不見動靜，最近有好事者在網上提問諮詢了下，上圖。

關於中央政務區的官方答疑 - 諸葛磊

一看官方答疑，驚了！「我市各相關規劃均未提出中央政務區的概念」，石錘落地，此爭論能夠休矣。退一萬步講，以上配套絕非剛需。優質教育、工做機會、優質醫療和高端商業這些纔是一個片區實打實的剛需民生配套。

恆大在東站的做爲體現的很忠義，有點像關羽的做風。恆大山水城的位置並不佔優，東站已經夠東邊了，他竟然還在東站東另起高樓，同時快速落地恆大嘉凱影城，很好的策應了大哥把價格拉到了8K多。作的更到位的是，恆大在2017年7月勇奪東站濱江地王，樓面價5635元/㎡，總價6.23億元。至此，大哥中建與二弟恆大造成了一對最強CP屹立在伍家崗東站江邊。

宜昌恆大華府和山水城區位圖

恆大華府體量不大，14萬方，僅8棟683戶，但都是140平以上的大平層，報價1.5W。雖然說去化的比較慢賣的舉步維艱，2018年9月開盤的時間節點又碰上了宜昌樓市的拐點，只能時不時還搞一下博眼球的大促銷，不過他的價格依然挺着在。大哥中建今年的日子也很差過，網掛的價格已經由均價1.4W改爲了起價1.1W。均價和起價的差異在於，起價每每是釣魚價，產品大可能是一些歪瓜裂棗。

最讓人沒想到的是，中建宜昌之星把本地開發商的兩個盤給帶火了，一個是城中半島，一個是山水華庭。這兩個盤一期價格才5K多，賣的一直不溫不火。二線江景盤城中半島隔壁是雜亂的大市場，附近有一條道路被大車壓得全是炮彈坑，每次路過彷彿置身伊拉克；山水華庭的老闆是浙江人，以前還經過媒體吐槽過建設這個樓盤的種種苦惱，幾乎都快絕望。

事實證實，這些都不重要！旁邊有幾位大哥纔是關鍵，在牛市裏只要價格賣的比大哥的產品稍微低一點，小弟就有肉吃。

三弟勇猛：碧桂園站崗長阪坡

東站第三雄，碧桂園。其性格特色，比如張飛同樣聲若洪雷，勢如奔馬，勇猛過人。

東站片區，碧桂園搞了兩個項目，一個是碧桂園公園壹號，一個是碧桂園鳳凰城，前者有宜昌城投參股，後者有湖北長投參股，參股比例均爲五五開。

沒記錯的話，公園壹號應該是碧桂園由江南揮師江北的第一個盤，右側臨近秋雨臺公園、新博物館等市政配套，位置還行。

碧桂園公園壹號周邊兩個本地盤，諸葛磊簡單提一下。一個是興潤秋雨臺，一個是華鵬梧桐邑。前者是本地大佬企業興發的盤，一如既往沒人讓失望，因質量問題被維權曝光（傳送門：http://lm.yichang.gov.cn/index.php?m=case&c=show&id=84027&t=1）。後一個盤說一個我朋友的選擇，他以前工做在北京、上海。朋友的親戚免費給他轉讓了這個盤的指標，單價大概3500，他沒要，以爲太偏了，轉身去買了恆大帝景的一樓6K毛坯，由於那裏更靠近市中心。

再說碧桂園東站第二盤，鳳凰城，這個盤股東之一湖北長投有招商局地產參股，因此這個盤也有招商地產的一份力量。碧桂園的勇猛過人之處，就在此盤獲得了有力彰顯。這塊地也是大東站片區的地王，樓面價6211，總價28億。鳳凰城2018年7月開盤價1.5W（帶裝修），開盤時間正好處於宜昌這波牛市行情的結尾。

宜昌碧桂園鳳凰城售樓部

2018年8月住建部約談宜昌，點名房價太高，宜昌本地則迅速展開了百日行動整頓樓市。至此，宜昌樓市行情急轉直下。2018年11月東站萬豪中心首開，均價8600起價更低，此價一開頓時引起東站同行大佬龍顏大怒，來了個砸場子的。這位萬豪大兄弟，是否是該好好學習一下開發商同行的自我修養。須要提醒的是，此萬豪非彼萬豪。

燕人張翼德在此！

大難臨頭各自飛，行情一差，實力弱的開發商大多跑的比兔子都快。他們須要快速回籠資金，以維持現金流。由於房地產是一個資金密集型行業。

今年的碧桂園鳳凰城也賣的比較艱難，這不是我說的，請看下頭條號創業者張胖的視頻，他在那邊作餐飲生意，有一期視頻說起了這個盤的銷售近況。剛開始網掛價格依然是1.5W均價，最近價格調整爲起價11800，媽耶！這是否是說明三弟碧桂園打算斷臂求生啦？非也，你能夠去實地去問問碧桂園鳳凰城、中建C區、恆大華府，好位置的優質產品通常是不會大幅自降身價的。起價的產品大可能是歪瓜裂棗。

地王的命運大多異曲同工，慢慢賣。

速戰速決兩戰神：融創+陽光城

東站板塊，大哥中建比如仁德之士劉玄德，振臂一揮，可籠絡各路英雄豪傑；二弟恆大比如關雲長，此乃忠義之士，爲大哥鞍前馬後，一路追隨到底；三弟碧桂園比如張翼德，此乃魯莽之士，力大如牛勇猛過人，不計成本勇拿地王。

這麼看，是否是有點像東站開發商大佬的桃園三結義。東站大佬有七雄，前面這三位算入局最先的，接下來的四位入局比較遲還有還沒有入局的。下面且聽諸葛磊簡單爲您分解一下。

東站大佬第四雄，融創。其性格特色堪比馬超，生性威猛，敦厚忠義。其拿地速度飛快賣的也飛快，在宜昌已經拿了3塊地，崇尚高週轉。從位置來看融創融公館，你第一眼大機率是看不上的。東站北，東南方向是物流園，東北方向是產業園，西北方向待開發，南邊4S店。

宜昌融創融公館

融公館2018年5月開盤，均價8600（帶裝修），產品力不錯。交付裝修怎麼樣，諸葛磊(zhugeleivip)不敢亂說，但我估計融公館的總體品質應該會在那一片鶴立雞羣般的存在。碾壓周邊的安置還建房以及宜城春曉的品質應該是沒啥懸念。這個盤一大半是被宜昌下面縣市的人所購買。

今年行情明顯差了不少，融創的盤都在上分銷。一看中介發的現場圖烏泱泱一片白衣人，你可別誤覺得是購房者，那是中介。中介多半是看人下菜碟的，哪家給的佣金高他就越賣力。很顯然，融創開的價不低。你們也不要歧視中介，這個行業其實挺辛苦可是作的好的中介，在這輪大牛市裏面實現鳥槍換大炮、小電動換大跑車的故事層出不窮。換個思路，事成以後佣金分紅怎麼樣？此乃經過中介買新房的雙贏思惟。

東站大佬第五雄，陽光城中梁聯合體。其性格特色有點像姜維，北伐過程當中他曾被懷疑過有異心。陽光城中梁國悅府是東站北地王，4200的樓面價，其中陽光城也是玩高週轉的拼命三郎。前不久陽光城又拿了東山地王，要打造文瀾府，東站國悅府還沒玩熱乎，就打算去當東山第五虎。這個盤今年開賣就遇上了行情很差的時候，均價9K，主打改善。由於地拿的比較貴，融創那邊地便宜，因此這個盤有點尬，賣的比較遮遮掩掩。價賣高了也不是，價賣低了也不是。

宜昌陽光城中梁國悅府

成也東站，敗也東站，國悅府離東站僅600米，可謂近在咫尺。可是住火車站旁邊真的宜居嗎？武漢漢口火車站旁有個神盤叫「萬科鐵路傳奇」，它也是主打改善，剛開始一直都賣的不是很好，一直到這一波大牛市才慢慢起來。萬科的品質和物業應該是一級棒的，惋惜了，建在火車站旁邊。

舉個栗子：當年漢口站附近的萬科鐵路傳奇一期均價13500，2019年清盤價22500；光谷關山大道的保利時代一期均價11000元，2019年清盤價24200，成功實現了反超。

將來可能：華潤單騎救主

東站大佬第六雄，招商地產。其性格特色堪比黃忠，老當益壯一個詞就能夠形容他。

仔細看了下宜昌招商依雲水岸的項目位置，媽耶！對角線到夷陵廣場距離10千米，走快速路大約15千米，地段絕對不是這個盤的賣點。我簡單分析一下：一、依雲水岸將來應該是針對生物產業園和夷陵中學以及土門本地這3大客戶羣；二、產品戶型設計不錯，還耗費巨資打造了景觀公園，其品質在那一塊應該是鶴立雞羣；三、這個盤也有比較尬的地方，雖然說是在高新區生物產業園，可是地實際上是夷陵區的地，同時又和伍家崗接壤，附近還有土門機場要限高，因此這就比較尷尬了。

宜昌招商依雲水岸

與這個招商依雲水岸距離類似的還有一個盤叫：中鐵龍盤湖，他可算得上是一個千年神盤，歷盡劫波兄弟在，此盤依然還在賣。它有三個價值點：一、龍盤湖國際學校；二、龍盤湖天然景觀和高淨值圈層；三、沿江大道+濱江公園延伸，比較尬的是它已經靠近猇亭了，位處東站東的盡頭，不能再東了。

很明顯資歷雖老的招商地產，沒法造成對東站核心板塊的強有力支撐，它適合在外圍作陪襯。

諸葛磊認爲接下來能對東站板塊構成強大支撐做用的大佬非華潤華髮聯合體莫屬，此乃東站大佬第七雄，其性格特色堪比趙雲，單騎救主的重任就靠他了。

股權結構：交投+華髮+華潤 = 交投嘉華

前不久湖北交投拿下東站東南方位的2大地塊，一塊樓面價3552元/㎡，一塊2135元/㎡，準備打造宜昌城市旅遊旅遊客廳。從拿地主體的股權結構上看有華潤和華髮參與。諸葛磊我的預測，這個地塊適合落地華潤旗下區域商業中心定位的萬象匯/五彩城產品。

華潤的產品實力和物業水平仍是值得期待的，其品質可能會成爲東站板塊的執牛耳者。

回望大哥，中建今年彷佛都已經沒有了什麼大動靜，畢竟在宜昌各大新區，價格賣到上萬，沒有點硬核配套給與價值支撐，是很難暢銷的。二手成交狀況也側面印證了這一點。五一廣場商圈實力在宜昌排不進前三甲，福久源國貿沒作起來這是不爭的事實；早上開車去走一下沿江大道，你會發覺有很明顯的潮汐現象，大量的車流都涌向了市中心方向，這說明宜昌的工做機會依然大量集中在市中心；三峽大學附屬仁和醫院於2018年4月晉級三級甲等醫院，相比中心醫院和一醫院，仁和醫院顯的有點年輕且資歷尚淺。

中建、恆大和碧桂園這三兄弟目前都已陷入苦戰之中，大漲不可能大降更不可能，只能打持久戰。諸葛磊私覺得，接下來能挑起東站板塊大梁者非華潤華髮聯合體莫屬，期待趙雲演繹一場單騎救主的好戲。

最後，諸葛磊羅列幾個事實觀點以做本文的結尾。

一、哪些人在買東站的房子？以諸葛磊身邊的朋友爲例，有好幾個來自宜都、枝江的親戚朋友買在這塊，由於距離最近。他們都沒有實際過來常駐，只是先佔個坑。有個親戚在蘇州定居，他買了中建A區，在外地事業乾的很不錯，這套房子應該是逢年過節回來住一下，像我親戚這種外漂候鳥型購房者應該不少。再還有宜昌金融街的一位Banker開盤買了中建C區，也買了同期的保利時代，她很顯然是投資，由於她的圈層人脈在市中心金融街。還有一些家庭，由於子女在外地求學或定居，因此父母就順便移居東站，坐火車就近方便。

二、三線城市高鐵盤火爆是好是壞？先說一個觀點，一二線城市的高鐵站是人口流量的入口，而三線城市的高鐵站則是人口流量的出口。意即，三線城市大可能是人口輸出型的城市，高鐵站愈加達越容易被周邊的一二線城市吸血人口。大多數三線城市的人口是硬傷，宜昌僅有微弱的人口淨流入，大多數狀況是大宜昌範圍內的人口內部向上流動。

三、東富西貴，買上不買下。東富西貴實際上是北京的城市格局，沒想到放在宜昌，彷佛也適用。宜昌東邊因爲東站、港口、飛機場的交通便捷優點，因此商貿大佬雲集；而在西邊市中心地帶，多爲權貴盤踞。西陵遺老曾給晚輩叮囑：宜昌買房，買上不買下。有一次我也偷偷問了一位老土著西陵遺少如何看待中建那個位置，他也回了一句很類似的話：那個位置太下了！再一個，諸葛磊還發現一個現象，這波大牛市行情裏，下面縣市區的人在往宜昌的幾個新區買房，新區的原住民在悄悄往市中心以及近郊轉移，老房子天然甩給了接盤俠。

四、稟賦效應。它指當我的一旦擁有某項物品，那麼他對該物品價值的評價要比未擁有以前大大增長。因此當你發現某人在爲一個版塊極力辯護的時候，你多半能夠推測他在此有房。因此他再對這個版塊的評價可能就再也不那麼客觀了，姑妄言之姑妄聽之。買房最好是根據本身的實際需求而定，本身會分析判斷纔是關鍵，不要盲目相信帶路黨。

五、追求完美是一我的不幸的開始。買房這件事上一樣適用。有人嫌棄東站板塊十千米開外，太遠了；有人嫌棄城東板塊無產業、無大牌開發商和商業兌現太慢；有人嫌棄郭家灣板塊餅子太大；有人嫌棄唐家灣板塊安置房太多；有人嫌棄江南板塊人口和產業太少；有人嫌棄市中心板塊價格太貴等等。最後發覺每一個板塊都看不上，每一個樓盤都有硬傷，因此太追求完美的人是不太適合買房這件事的。現實是買房對於大部分人而言是不太可能一次性完美搞定的。先上車再換乘，纔是正確姿式。過於追求完美的這類大兄弟最後的結局多半是當韭菜，因此諸葛磊通常推薦他們看一本書叫：韭菜的自我修養。

韭菜的自我修養

好了，本文到此爲止。下一篇大文，講三線城市軌道交通，且聽諸葛磊下回分解。再下一篇預計開寫西陵篇，敬請期待。這幾天我須要好好休息一下。

 

近期諸葛磊所寫的大文以下：

 

城東C位之路！探祕三線樓市板塊崛起3大核心基因（宜昌城東篇）

 

東山五虎共生長！論宜昌版光谷的樓市進化（宜昌東山篇）

 

蝶變！三線城市高新產業與人口的深度觀察（上篇）

 

蝶變！三線城市高新產業與人口的深度觀察（下篇）

 

北漂IT男返鄉2年的三線樓市觀察（宜昌夷陵篇）

 

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