討論下2018年的北京房市（長文慎入）

【 如下文字轉載自 OurEstate 討論區 】 
發信人: Richard9 (Richard9), 信區: OurEstate 
標  題: 討論下2018年的北京房市（長文慎入） 
發信站: 水木社區 (Fri Feb 23 08:25:01 2018), 站內 
  
過個年回來，你們都會發現版上的主流成了捧二線踩一線，北京是否很快就要被杭州超過了被天津遇上了之類的話題不絕於耳。 
所謂外行看熱鬧，內行看門道，在北京生活，尤爲是已經有孩子有住房需求（包括上車及改善需求）的你，是否感受到了什麼？ 
北京有其特殊性--北京是全國的北京，是 Z F 的臉面，讓北京房價一直漲下去會危及執 政 合法性。因此北京必須爲全國作出表率，必須先控着。 
  
然而身體很誠實，如今雖然再也不惟GDP論英雄了，但縈繞在高層腦海中揮之不去的有一個名詞（夢魘）--中等收入陷阱。一旦陷入中等收入陷阱出不來，一樣會帶來致命的政 治 風險。那麼如何越過中等收入陷阱？仍是要靠GDP增加。（人均GDP再增加40%，中國將跨過發達國家門檻，若是真能實現，這個事件對中國及全世界的意義怎麼講都不過度）加之國際（尤爲美國）經濟貿易前景的不肯定性，國家不可能如某些X青所願，大幅加息，搞死地產的同時搞死國內經濟。反之，只可能採起適度寬鬆的金融及財政 政策。（稍有經濟學常識的人都知道，一國經濟若要保持健康發展，必不可少須要溫和的通脹。一旦通縮，對經濟的傷害會遠超過非惡性的通脹）。而在中國特殊的國情下，居民苦於投資渠道的極端匱乏，又不肯錢放在手裏（銀行裏）白白通脹掉，資金匯流在一塊兒，不可避免的會有超量的資金（壓強效應）進入房地產。在一線城市嚴格控制的狀況下，便進入二線及三線， 因而造成這一波二三線的飛漲。 
  
對普通老百姓來說，這也許並非壞事。有錢你就買房，坐順風車實現資產增值，沒錢就租房，極低的租售比下租房顯得很划算。想一想看，熱錢若是流入平常的蔬菜瓜果麪粉肉類，對在溫飽線上掙扎的那些百姓們多是個更壞的狀況。 
  
固然在北京等一線城市手握多套房產的要罵娘了。不過物極必反，風水輪流轉--你們都在罵成都十年不漲的時候，成都就在北京陰跌的一年裏翻了一倍。二線的猛漲縮小了與北京的差距，更是夯實了北京的房價，並確立了北京下次上漲的基礎。（版上另有帖子主題「現在賣兩套二線就能夠換一套北京」） 
  
有人說了，房價漲都是紙上富貴，自嗨，無心義。可是若是你真的決定賣了北京的房去大理生活，或者給在美國的孩子買套房子的時候，就會發現其實仍是有意義的。 
  
還有人說，怎麼漲的還得怎麼跌回來，不可持續。可是若是你相信（看多）中國的國運的話，那麼與全球多數人同樣，你會承認中國的發展還遠未到盡頭。過年期間的一則新聞：北京上海的居民私人財富總額分列全球第五，第六位， 數額遠超洛杉磯香港，北京更是已接近巴黎的三倍。因此去年有人發帖說北京的房價都快遇上巴黎了，憑什麼？我就回復說，你得這麼想，若是你是巴黎人，得琢磨下憑什麼半死不活的巴黎，房價竟然能比北京高？ 
  
若是對全球其餘一線城市有足夠的瞭解的話，你會發現中國一線城市的房價並不過度。徹底在合理的居民收入可承擔範圍以內。尤爲是北京，版上有人說了，哪裏有什麼泡沫，徹底是鋼筋混凝土！經濟學上講的供給和需求都是指的有效供給和有效需求，若是在北京，你的年收入只有四十萬人民幣，那麼抱歉你的住房需求不是有效需求。不能夠說不能知足你的住房需求北京的房價就虛高就不合理了。 
  
可能又說了，我這個收入在美國也能夠歸爲中產了，憑啥在北京不能買房？憑啥北京的房價這麼高？在美國，平常的各類剛性坑爹開銷（保險，醫療，人工服務）遠高過中國，美國人又浪費成性。在中等消費的城市，六萬美圓年收入的所謂中產一年到頭能攢下一萬美圓用做之後的買房首付，就屬箇中翹楚能夠謝天謝地啦。哪像中國，人工便宜，供給充足，只要奔着買房攢錢，許多年入六十萬RMB的人一年加公積金能夠存五十萬。Btw，這個收入其實很典型--實話實說，北京北部產業區的人均收入若是放在美國，恐怕也是僅次於華爾街和灣區的。 
  
北京有的問題，紐約和灣區幾乎也都有。紐約的髒亂差，交通堵，治安惡劣等大城市頑疾，會讓你分分鐘以爲離開紐約到了經濟活躍環境優美的中小城市就像逃脫地獄來到了天堂。但這依然不能阻止懷揣夢想的年輕人成批地來到紐約尋求機會，絕不妨礙紐約的房價一騎絕塵遠遠高過除灣區外的美國其餘全部城市。 
  
說到這裏，又會有人說了，請注意，雄安！ 因爲雄安的發展北京淨人口流入將會減小甚至轉爲負，產業會被轉移走云云。可是，首先，咱們要知道，雄安是一個政 治目標。它必須體現最高 決策 者的意圖。那麼這個意圖是什麼呢？是必定要發展雄安嗎？是必定要保證雄安宜居嗎？要知道，最開始這個新區是定在霸州的，後來因爲地質安全（地震隱患）的考慮才放在了雄安，因此並無誰自始至終對雄安一往情深，雄安就是一個各方面條件遴選下來還比較適合陪太子讀書的丫環而已。那麼把雄安拔這麼高是爲何呢？北京集中了這麼多優點資源（這種資源集中度在全世界也能夠說是數一數二），不光年收入四十萬的年輕人但願本身之後能夠年收入六十萬或更多能夠留在北京，更有許許多多的既得利益者，不能爲這城市創造匹配的價值，但又不能在天子腳下強行把他們驅離（看一下對付無力而馴服的DDRK這事弄得都有多狼狽，就知道把這些人請走有多麼很差操做）。因此必需要給他們畫一張餅，配一些政策，阻力才小些，纔好操做些。 
  
另外，舉深圳分流競爭廣州的例子是不恰當的。深圳是北京建在廣東的飛地，長期以來有着廣州難以匹敵的政策優點。並且兩者距離足夠遠，難以造成真正的一體。地理意義上北京與雄安更像是上海的浦西與浦東，能夠實質上一體依存（可能有人說了，浦東多近啊，隔個江的事。但是別忘了，浦東開發後很長一段時間裏，盤橋到浦東的時間成本與過橋費成本依然使長江像一個天塹阻隔浦東。而各類高速交通網會使北京與雄安的聯繫比開發開放浦東時的浦江兩岸更方便）。雄安自己會成爲以北京爲中心的JJJ 中的一極，與副中心同樣是要方便地爲正中心騰出資源來更好地發展，也就是所謂的「騰籠換鳥」（你們將來會對這個始於廣東的詞愈來愈熟悉）。可以爲正 中心創造高端價值的，請進來，咱們會騰出地兒爲你提供更好的環境和條件。而不可以創造高端價值的，咱們會請你們疏解，去一個新的有着很美好發展前景的地方。 
  
爲何須要在這個時間點提升核心城市的發展水平及利用率呢？仍是越過中等收入陷阱的硬任務使然。還記得八九十年代時，中國以北京，上海，廣州等城市造成對外窗口，而這些城市中又造成若干高端孤島與國外對接。當沃爾瑪家樂福裹挾着令中國人耳目一新的商業形態及一衆洋品牌登錄北上廣的時候，內地不少地方仍是以櫃檯後的大媽按顧客手指方向取毛巾肥皂爲主要業態。隨後通過多年發展，大型超市早已進入二三四線城市併成爲主流。今天中國在跨越中等收入陷阱時，一個巨大的挑戰就是如何發展高端產業。勞工成本的迅猛升高已使跨國公司愈來愈多地將低端生產製造等轉移至周邊低收入國家。中國惟有在高端對美國等發達國家造成挑戰，將利潤的奶酪留在中國，纔有可能支撐起經濟的持續發展及業態轉型。而這又只能從優點資源密集的一線城市開始，而後推向全國。北京和深圳將來必定要造成能夠匹敵紐約和灣區的產業集羣，並逐步下延至二三線城市，才能保證中國健康地發展成一個發達經濟體。 
  
2011 年末和2015年下半年，我也曾鼓勵你們儘快入手北京房產，當時獲得不少人的認同，也有不少人跳着腳罵。各類反應我都徹底能夠理解，屁股決定腦殼嘛。只是我一直是有些迂的，即便對本身不利也要講出真話。相信當時參考了個人意見入手北京房產的人，心裏會以爲花時間讀了這我的的帖子沒有浪費時間；而張口謾罵的人，如前所述，我徹底理解；若是大家認可罵錯了，翻過去你們能夠繼續愉快地討論問題，反之也祝大家生活在本身的世界裏開心就好。 
  
說到這裏，有的朋友可能已經知道個人觀點了，如今又是一個買入北京房產的時間窗口。從基本面上看，北京如今的房價與其餘城市相比已嚴重低估。這裏固然有歷史緣由，一把手新官上任三把火，連升數級坐在這個位置上，必須拿出些東西來給羣衆看--打壓房價，治理霧霾。逢天公作美，今冬無人吸霾。然而明年怎麼辦？總不能一直靠天吃飯吧。那邊廂中 央的口徑也轉風了，要知足首套剛需，支持改善需求。適度放開房產調控及房貸的口子，保證健康的GDP增加已經是箭在弦上。 
  
北京的房價幾年一循環這個規律，這些年下來已成爲共識。它背後反映的是一種客觀規律，或者說是一種執 政的兩難。正如計劃與市場經濟結合期中國經濟的「一抓就死，一放就亂」的循環，也正如資本主義發展中累積的矛盾必然以數年一次的經濟危機爆發出來的這種循環。只是人們熟知了規律後，也會搶跑發令槍。因此今年的上漲，我預計會在下半年趨於明顯，畢竟上半年還有兩 會。但也會有不少人過完年看過形勢也湊夠錢後會提早搶跑。 
  
若是要問我具體的區域選擇，我會推薦好區的非學區。一方面變態的優質學區（天價學區房）將來在社會壓力下優質資源必定會在較大片區範圍內被平均稀釋，因此若是執念於頂尖學區可能會面臨巨大政策 風險。另外一方面從此若干年都會面臨入學新生的爆炸式增加，做爲家長必定會但願爲孩子選擇那種若是孩子真是個苗子不會耽誤孩子前途的學校，這樣的學校在鎖區以後就只可能在西城和海淀。而大鍋飯平均後西城已再無窪地，因此優選的方案就是選在海淀位置還不錯，而目前學區溢價不大的那些區域。固然，若是能兼有到產業區通勤方便,周圍生活便利的優點，那麼只要價格合理負擔得起盡能夠無腦入。 
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