鏈家廣州二手房的數據與分析——數據分析1

上一篇分享了爬取鏈家二手房的數據，接下來就應該是分析這份數據。

小插曲：懶洋洋的夏天到了連人也變得懶洋洋的了（藉口！）。拖拖拉拉地等到了鏈家網頁改版等到了二手房放盤數目又多了 10,000 + 套（樓市小復甦？），總之又不得不從新爬了一份 51,000 + 的數據。

Inspect Data

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由於爬取數據的時候就有潔癖，因此簡單的完成數據清洗的工做後就能夠來八卦廣州的二手房房價了。

總歸廣州仍是一個仁慈的一線城市，手握 250w 就能夠選個還不錯的房子了。

print(subset(house, total_price == max(total_price))) #譽峯 2800w
print(subset(house, total_price == min(total_price))) #荔城中區 50w
print(subset(house, unit_price == max(unit_price))) #天鑾 121433
print(subset(house, unit_price == min(unit_price))) #富力金港城南區 7471
print(mean(house$total_price)) # 268.3635w
print(mean(house$unit_price)) # 34914.52
print(median(house$total_price)) # 228w
print(median(house$unit_price)) # 33216

關注度最高的房子在海珠區客村附近，而關注度最低的房子則在花東鎮, 太平鎮，鳳凰城等區域（就是有事沒事別到那些地方買房子）。

print(subset(house, follow == max(follow))) # 金影花園
print(subset(house, follow == min(follow) & release_time >= 60)) #花東鎮 太平鎮 鳳凰城 等

Data Visualization

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廣州房屋價格是近似於長尾分佈的，總價和均價的中位數均低於均值。畢竟買不起千萬豪宅的人兒終有被平均的命運~

而對房子單價影響較高的因素包括：1）交通（近地鐵）；（2）房子朝向；（3）房子戶型；（4）房子裝修；（5）房子地段。

好奇心指導下開始逐一研究各變量與房屋價格之間的關係，看看數據教咱們怎麼買房子。

戶型

目前放盤的二手房的戶型集中在2房1廳，2房2廳，3房1廳，3房2廳和4房2廳這5種戶型中，而3房1廳和4房2廳這兩種戶型的價格明顯高於其餘主流戶型。

面積

房子的單價和房子的面積的關係比不明顯。

交通

衆所周知，近地鐵的房子要比離地鐵遠的房子貴，而在廣州近地鐵的房子均價（38000+）要比不近地鐵（26000+）的高約 12000。

建築年代

目前廣州在售的二手房有超過一半是建於2000年代，與房地產發展的黃金十年是相符的。

而在2000年代建起的房子中大部分是在建於2000年。我的推測緣由有兩個：1）廣州市政府在2000年左右組織建設了大量經濟適用房；2）2000年代的房子即將屆滿20年，而樓齡超過20年的房子對於申請貸款是有難度的。

廣州的二手房的價格和房子的建築年代其實關係並不明顯的正相關，相反還會有建築年代越新單價越便宜的趨勢。由於新建的房子大多位於位置較爲偏遠的區域，而老房子可能卻由於位於市中心而更受追捧。

關注度

較爲受關注（>100）的房子均價集中在20000-40000之間，總價集中在100w-300w之間, 並且總價在100w-200w之間的房子（上車盤）關注度更爲高。

稅費

儘管房產證滿2年相較於房產證滿5年而言稅費會高不少，高稅費也並不影響房屋的出售價格。從圖能夠看到房屋滿2年和滿5年的房價相差並不大。

朝向

廣州的二手房多爲東北，東南，北向，南向和西南這幾種朝向，其中東北和東南的兩個朝向最受歡迎（僅從價格觀察）。東南一直是最受廣大人民羣衆歡迎的朝向，可是東北價格貴於南向和西南多是由於紫氣東來……（瞎掰的！）

裝修

廣州的二手房多爲簡裝和精裝的（就是買回去要是裝修風格不合心意得花一大筆錢砸掉重裝），但其實兩者之間總價和單價的均價差並不會太大（畢竟買回去都要砸~），其中簡裝的房子的總價均價約爲220w，單價均價約爲33000，而精裝的房子總價均價約爲250w，單價約爲35000。可是低總價的簡裝房子明顯要比低總價的精裝房子要多。推測簡裝房子裏有不少傳說中的「老破小」。

區域

咱們一直都知道房子所在的區域或者片區對於房子的價格有着相當重要的影響。

目前廣州放盤量較高的區域包括大石，香雪，昌崗等地段。放盤數量越高的區域價格越是能反映房屋的真實價值。一開始爲覺得市中心區域的放盤數量會高於外圍地區的放盤量。由於外圍區域的房子多爲樓齡較新的房子，業主的置換興趣可能沒有那麼高。但實際上像香雪，大沙地等外圍區域的放盤量是很高，猜想緣由有二：一是外圍區域的小區體量較大，二是外圍區域生活配套教育服務等確實還不完善，業主的但願改善的願望仍是很強烈的。

廣州最金貴的區域毋容置疑就是讓人又愛又恨的珠城了，而其他黃金區域多集中在天河和越秀兩區。

若是將區域細分至小區，那麼廣州各小區的放盤量和放盤總價的狀況以下：

其餘

賣家爲了能盡高儘快的出售房子必定會本身的房子度身定作吸人眼球的廣告詞，而這些廣告詞則能很好反映對於一套房子而言具有什麼因素才能稱得上是一個「筍盤」。採光好，戶型方正，有小區，有花園都是一套吸引人的房子所具有的特色。

To Be Continued

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初步分析廣州二手房各個影響房價因素之間的關係後，還會繼續挖掘數據中隱藏的隱藏信息。敬請期待哦~

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