18年輪迴的地產週期

地產週期是一個很是高能的觀點，提出人是塞浦路斯裔英國經濟學家 Fred Harrison 弗雷德·哈里森。哈里森研究過去200多年英國和美國房地產市場，發現房價漲跌有一個18年左右的週期 。

哈里森是首批預言2008年地產經濟危機的學者。早在97年，他就經過週期論預言了10年後會出現危機，當時沒人理他。2005年形勢大好的時候，哈里森又跑出來警告世人："房產牛市只能再堅持兩三年，08年的時候會崩盤!" 世人皆醉他獨醒很是痛苦，哈里森曾經試過不少方法警告你們，好比在媒體上公佈本身的觀點，並直接上報當時的英國首相托尼·布萊爾。但那時忙着掙錢的人哪裏聽得進烏鴉叫，直到後來崩盤真的發生了，哈里森纔得到了公衆的承認。

概況一下他的理論:

哈里森相信，和其餘商品同樣，房價受到供需關係影響，供不該求的時候價格上行，供大於求的時候價格下行。

可是和不少商品不同，土地資源的供應量是有限的，一個地區，能建房的土地就這麼多，並且批地蓋新房須要時間，因此就形成了供給的滯後性。當需求往上走的時候，供給不會馬上跟上，就致使房價上漲速度很快，超過了收入上漲速度。

這時候，老百姓發現，辛勤勞動致富不若有個房子，因而開始貸款買房用於投資。逐漸，隨着房價的進一步上漲，你們發現沒人能買的起房子了，接盤俠一跟不上，價格就開始走低。這時候，銀行開始坐不住了，由於以前發了不少貸款，都是基於高估值給出的。因而銀行開始收緊貸款發放，開發商借不到錢蓋新房，進而影響聯動行業、以及就業市場和股市。

固然，熊市也會有個盡頭。慢慢的，價格跌回到一個你們買的起的位置，房價從新被需求拉動，新一輪房地產週期就此開始。

其實，房價週期不如說是地價週期，由於房價的不一樣主要源於土地價格不一樣，不論是在倫敦市中心仍是在利物浦郊區，蓋一個房子的成本都是差很少的。

仔細看一下，這18年的週期分爲三個階段：前7年需求拉動的緩慢增加，而後短時間的下跌調整，接着是投機心理拉動的7年瘋長，最後是4年的價格大幅下跌，周而復始。

第一個7年的慢漲來源於經濟對地產的拉動：經濟發展，老百姓住房需求增加，拉動房價增加。這個期間漲幅穩定，大概每一年6-7%。

當這一輪上漲到7年左右的時候，愈來愈多的第一批購房人發現之前買的房子如今升值了很多，開始變賣產業從中套利，形成市場供給增長，價格小幅震盪。

當看到第一批購房者得到利潤，你們開始以投資目的購買房地產，引起第二輪上漲。和第一輪不一樣，這一輪的上漲主要是投機心理拉動的，因此漲價速度也會比第一輪快，基本上能達到10%以上的年漲幅，銀行也緊跟趨勢放出愈來愈多的貸款。涌向樓市的熱錢越多，價格上漲越快，買的人也就越多。這時候，房價已經上漲10多年了，不少開始考慮買房的年輕人甚至沒有房價下跌的切身記憶，你們開始飄飄然，以爲房價不會跌。

可是別忘了這一輪的房價主要是由投機心理，而非實際需求拉動。逐漸，房價開始高到離譜，工薪階層吃土也買不起，接盤俠愈來愈少。當擊鼓傳花遊戲中斷，也就是這個第二輪漲到大概第7年的時候，價格開始往下走，進入漫長的四年下行期。下行期間受到最大打擊的是那些在價格至高點貸款買房的超級接盤俠，還不起貸款的人開始宣告破產，資金鍊斷裂的開發商開始跑路，樓市一片蕭條。哈里森把第二輪瘋長7年裏的最後兩年稱爲" 買家的詛咒期" （the winner's curse）。由於這時候成功搶到房子洋洋得意的人，實際上是冤大頭，很快房價會開始下跌調整，他們高價搶到的房子會全程經歷以後的價格下跌。

固然，下跌不是無止境的，當市場擠掉泡沫，房產價格如實反映供需關係的時候，房價下行中止，進入下一個18年輪迴。

以上就是房產價格週期的故事，雖然聽起來像個段子，但過去200多年的英美房產市場歷史代表，除了第一次和第二次世界大戰期間房市出現長期低潮，18年左右的週期的確存在。

說說如今，大多數相信地產週期的英國分析師認爲英國的房市目前處於自2010年最低點以來的回升期，將來7年將是一個漲幅較大的階段，大規模的下跌將在2026年左右出現。

基於房價週期的英國房市預測：

第一個上漲的7年： 經歷了從07年開始的價格下跌，房市2010年到達谷底，去除泡沫後，從11年-17年英國房價一直經歷着穩健的增加

調整期/入市佳期：2017-2018年會迎來一個短時間的調整，調整以後會迎來7年迅速增加期，此時將是投資者絕佳的入市窗口。

第二個上漲的7年：2018年到2025年，房價將經歷高速上漲。

謹慎入市期：週期規律建議在2023年以後謹慎乘勝追擊購買地產，由於新一輪的大幅下跌極可能發生在2025-2029年。

另外對於房產週期的理解，有幾個說明:

- 每一個週期的尾聲最低點都會高於週期起始價格，因此對於長期持有的投資者，只要保持投資的正現金流和足夠長的持有時間，地產理論上是不會賠的。

- 例外：不是全部地段都遵循18年週期規律，好比倫敦核心地段的房產由於受到全世界富商的青睞用於資產保值，很是抗跌。

- 另外，房產週期只能是宏觀上幫我們看看市場大氣候，買房必定要結合該地段的具體供需關係和人口結構等綜合看。

最後，說說中國。不少外國分析師根據週期理論幾年前就預測中國樓市要跌，咱們這裏卻還漲漲漲，他們爲何被打臉了呢？

房產價格週期現象是在健全的市場生態中存在的。走完18年這個週期的條件是須要供需雙方天然存在且房源和資金的流通比價暢通。看一下中國房產市場簡史：

- 1998年中國城鎮住房制度改革，正式取消分房制度，大部分家庭開始意識到房子要本身攢錢買，房屋做爲商品的需求力量開始大規模釋放

- 同年，我國出臺《我的住房貸款管理辦法》，全國範圍內容許我的住房貸款用於購買全部自用普通住房，而貸款買房這個概念仍須要好久才被不愛欠債的國人接受

- 2000年，鏈家、我愛我家這種大型房屋中介機構掛盤成立，二手房的順暢流通才開始有渠道。

也就是說，我們的房市生態圈2000年才創建起來，而這期間，中國經歷了大規模城鎮化、經濟高速增加，貨幣連年大規模超發，再加上強有力的宏觀調控機制，第一個週期天然沒有成熟的美英市場循環的快了。