北漂IT男返鄉2年的三線樓市觀察（宜昌夷陵篇）-原創

一直想寫點什麼，這段時間總算有空，好嘞，正好有興致來寫一寫樓市相關的文章以饕讀者和粉絲朋友。

宜昌？說宜昌您可能不知道，可是說三峽大壩您就知道了

最近這兩年，由於小寶的降臨，我多半時間待在老家宜昌陪伴家人。宜昌，這是一座三線城市，湖北省內能排上前三，至因而NO2和NO3.咱們暫且不論，沒多大必要，由於差距不是特別大。湖北的兩個省域副中心城市宜昌和襄陽，相比於四川的NO2城市綿陽的GDP仍是要高出很多。因此就四川而言，成都是一城獨大，而湖北不只有武漢穩坐中部頭把交椅，還有有宜昌和襄陽共同支撐湖北的兩翼，發展要稍顯均衡一點。每月的70個大中城市房價指數報告，也會有宜昌的身影出現。整體而言，宜昌是一個能排進TOP70之內的強三線城市。

湖北2018年整年各市GDP排名

去年和深圳的大表哥一塊兒吃飯，沒想到大表哥還很是感慨的說：宜昌的房價竟然還漲的蠻快，其餘一些三線城市的房價都漲不動，沒人接盤。諸葛磊的這位大表哥是房產投資多年的老手，宜昌能獲得他的承認，說明宜昌最近2年的房價漲幅超出了表哥他本人的心理預期。

表哥當年去了深圳，而我畢業後去了北京。一待就是7年，如今回想起來最傻X的事，就是2011年沒在北京5年限購以前買房，而是傻呵呵的讓父母全款在宜昌夷陵區全款買了一套精裝房，直接空中指揮，沒有實地看房。買了以後也沒怎麼打理，2016年以前一直對房產都沒有深刻研究過，實在是慚愧至極。要說這第一套房給我留下哪些經驗教訓，諸葛磊大體總結了一下，以下：

一、務必要提早實地多看盤，多對比，不要作鍵盤俠，由於買房屬於大類資產配置，買錯一次後悔一輩子；

二、務必在能力範圍內要多貸款，房貸是最優質的貸款資源，首次買房務必最低首付，最大槓桿撬動一套優質房產；

三、務必買至少100平以上，優選120左右，最好130多的三房或四房，有小寶以後你纔會深有體會空間不夠用；

四、務必買品牌開發商品牌物業的房子，儘可能避開精裝房，優先挑毛坯房購買，實在沒精力裝修可考慮精裝房；

五、三線城市請務必選擇靠近市中心的房產，由於優質的教育、醫療和交通資源大多集中在市中心，買不了市中心，請優先選擇近郊，由於近郊會優先享受到第一波城市化的紅利，隨着城市化進程的推薦，當年的近郊也會有變成中心的可能，遠郊變爲近郊；

六、買房時機真的很重要，大多數人是追漲殺跌，其次是買房區域選擇，買一二線和三四線的漲幅是無法比的，一個城市內的各個板塊也是有所區別的，最後纔是選品（房屋的大小、戶型，小區環境等）

OK，如今來一個個對照說明分析我這套房子：

第一點，失誤了，第一次買房就當了鍵盤俠，沒有從北京回來看盤，直接網上看盤，老爸老媽被置業顧問忽忽悠悠就下了定金；

第二點，也中招了，當時首套是父母給本身買了做爲婚房用的，父母一生沒有借錢和貸款的習慣，因此他們就直接全款買了，可能也是以爲比較便宜，能力範圍內一次性付清，無壓力，若是當時把全款資金40W做爲首付款在北京貸款購入一套房產的話，我估計離開北京的時候，房子應該增值到300W是沒問題的，可是錯過了就是錯過了。幸運的是在2016年，我開始對房產有了很全面深刻的研究和屢次實踐，漸漸也開悟了。

第三點，我又搞錯了，當時其實全權是父母在老家宜昌作決定，而我沒怎麼操心，結果我最後才得知，父母買了一套90平如下的小兩房，交房後的頭幾年還好，沒結婚也沒小孩，這幾年有小孩了，發覺父母和本身還有小孩住一個小兩房真的感受擁擠不堪，因此諸葛磊勸各位剛需族至少至少也得買一個小三房；

第四點，這個其實還好，買的是恆大的房子，品牌和物業都還能夠，尤爲是物業很是值得稱讚，雖然已經再也不是恆大業主，可是依然承認恆大的物業服務水平。當時本身在北京，也沒空回來裝修，父母也怕麻煩，故而索性就定了套恆大的精裝修房子，號稱1600裝標，我預估也就800的檔次。其實風格我不是很喜歡。要說恆大的精裝修怎麼樣，我只能說前些年的恆大裝修真的是靠運氣，我家的裝修沒啥大問題，而隔壁鄰居可就沒那麼幸運了，漏水滲水的事發生了無數回了，維修了無數次，全靠恆大物業擦屁股作售後；

第五點，這套房是2011年購入的，按照當時的眼光來看，這套房屬於遠郊樓盤，距離宜昌市中心夷陵廣場大約有10千米，那會兒尚未快速路，去一趟市中心那基本得跋山涉水大半個小時，去一趟東站我得至少提早2個多小時出發。因此就位置而言，買的也比較失敗，不過我當時常駐北京工做，對我實際影響不算大。其實宜昌這類三線城市大可能是單中心城市（也許再過5年，多組團多中心的城市格局有望造成），它不像北京、武漢這種多中心多組團發展的城市，因此就目前而言，宜昌的城市半徑大概爲5千米左右，以夷陵廣場爲圓心，距離圓心5千米的區域爲近郊，距離10千米以上的爲遠郊。再過大約5年，宜昌的城市半徑應該爲10千米，到時候距離10千米的區域爲近郊，距離15千米以上的爲遠郊。粗略做圖能夠兩點一線，而比較準確和務實的做圖法是沿道路連線做圖，以下圖所示。

宜昌城市半徑示意圖

第六點，購房時機在2011年而言實際上是很不錯的買入點，屬於低谷期，因此我當時買房的時間點是踩對了的，可是錯在選錯區域，還有選品也選的較差，當時若是選在北京或者是武漢，放在如今那結果但是天差地別，要知道宜昌均價5K的房子要漲到1W，至少須要5年時間，而放在一二線城市可能5個月內就能完成5K的漲幅。選品也只選了個2房，面積90如下，也是一大敗筆。

那麼有讀者要問，夷陵區在宜昌是一個怎樣的存在。在當時，剛需選房要麼選擇伍家崗城東片區，要麼選擇夷陵區的發展大道片區，這是兩大熱門區域。我最後覆盤了下，父母當時爲何選擇了夷陵區的這個恆大樓盤：一、大品牌，大盤，園林綠化環境好；二、價格便宜，全款便可買入精裝修一套房，不用操心；三、離親戚比較近，方便之後走動。大體就這麼幾個緣由，我想了下，父母實際上是在用本身的眼光和思惟買房，沒考慮個人需求，固然也怪我當時沒上心，直接讓父母代理看盤和買房。

要說有什麼後悔的沒有，確定有，遠！實在是有點遠，每次從北京回來下火車後我還得坐上1個多小時的公交才能到家，再一個由於距離市中心夷陵廣場大約有10千米，至少大半個小時，因此這也致使了咱們不多去市中心消費，宅在家裏卻是成了習慣。不過這一切在有車以後仍是緩解了許多，再加上最近幾年峽州大道和西陵二路快速路的修通，夷陵區到市中心以及火車站愈來愈方便了，最近貌似三路一匝也相繼完工，夷陵區在交通上與市中心的距離在不斷拉近。若是將來修建了地鐵或者雲軌，距離感會被逐步抹平。

說說夷陵區有什麼優劣勢吧。

優點：

一、夷陵區人多。人多的地方纔有但願，纔好搞生意作事業謀生活，只有留住了人口，作啥都好說，配套都會慢慢過來。看看當下已經落地的夷陵萬達項目就是一個很好的證實。夷陵區小溪塔街上大量的外來人口大多來自於夷陵區所屬的鄉鎮，這個屬於區域內人口的天然向上流動，整體上整個區域沒有大量的人口新增，要說新增人口，通常來自於靠近夷陵區的周邊縣市的購買力人羣，還有一部分養老購房需求；

夷陵區人口在區縣中排名NO1，破50W+（15年數據）

二、夷陵區地多面積大。打開百度地圖，搜索夷陵區會自動顯示夷陵區的區域覆蓋面積圖，你會發現夷陵區面積竟然這麼大。正由於面積大，土地天然就多，有地一樣也有但願，畢竟有了土地不管是吸引產業仍是吸引人口就業都有了前提基礎條件。2018年，一大波外來品牌開發商集體進駐郭家灣片區，爲何？那裏地多，並且沒那麼貴，又有產業園規劃，因此打造一座新城再合適不過。對於開發商而言，商人在意的是拿地成本要低，這樣才能儘量了下降風險提升利潤。判斷一家開發商是否是真心對這塊區域在投入精力，請務必關注開發商是否積極爲該區域引進優質的配套，好比：教育資源、先進的醫療資源、成熟的商業配套以及便捷的交通資源等。

偌大的夷陵區，實現城市化的僅小溪塔街道範圍

劣勢：

一、心理上的隔閡。XXX夷陵區除外這段話每每出如今有關部門的文件中的備註括弧中，正是這麼短短的一句話，能夠說讓無數夷陵區的人感受有些不適，爲啥好政策輪到我夷陵區就除外了？這事仍是得從夷陵區特有的縣級財政體制提及，雖然夷陵區目前名義上是區，但財政體制依然是縣級財政體系，和市裏的財政體系是獨立的。並且夷陵區是一個城鄉二元結構很明顯且短期沒法徹底城市化的區。因此了，一些好政策每每都會備註這麼一條XXX夷陵區除外的話。交通上雖然已經融入主城了，但是心理上仍是沒有徹底融入。若是這句話能改爲「夷陵區（限小溪塔街道範圍內）」這樣是否是會好一點，城鎮化的地方就享受城鎮化的待遇，這樣才能讓在這個片區買房的人享受城市化的改革紅利。

夷陵區在宜昌是一個特別的存在

二、教育、醫療、交通和商業配套較弱。先說教育，發展大道黑壓壓一大片房子，新建公立中小學實在是太少了，就東湖小學和東湖初中，雖然有天問的私立中小學，可是那個價格對於普通民衆而言是不太能承受的。醫療目前的夷陵醫院是一所二甲醫院，僅此而已。交通上也不算特別的便利，沒車的話會不方便，公交常常是一大堆人，還有無數大車（礦車，渣土車，工程車）行駛在發展大道夷陵區段，對於技術不太好的司機而言簡直就是噩夢，大車是否想辦法限行一下比較好？商業配套弱是不爭的事實，聽了一個事實，說如今塔裏（小溪塔）的娃娃都曉得要去市裏水悅城去玩耍，不肯在塔裏玩。這彷佛說明了塔里人民日益增加的精神文化需求和現有的商業配套嚴重不匹配。

夷陵區小學分佈圖，來自宜昌閤家網

值得慶幸的是，夷陵區在2018年迎來了重大歷史轉折，大批量的國內一線頭牌大開發商集體入駐郭家灣片區，以前建設多年的梅子埡片區也全面開花，數一數這裏面的帶頭大哥：恆大，萬科，保利，碧桂園，金科，聯投，鴻坤，清能，還有今年的萬達等。諸葛磊在此作一個大膽的預測，將來3-5年，夷陵區的高層毛坯新房價格會向1W均價挺進。目前夷陵區發展大道片區毛坯評估價爲7K。這一切改變得感謝這屆夷陵領導班子的大刀闊斧的改革和強有力的招商引資能力，有心人應該大概知道這其中的原因，在此不作展開。

宜昌二手房掛牌價最近1年走勢圖，去年8月左右是最高點

有的網友可能要問，夷陵區房價爲啥漲的這麼慢，並且房子還一大堆，貌似賣的不怎麼好啊。出現這種局面主要是由於：一、房價是先從市裏（西陵+伍家崗）漲起來的，再漲到夷陵區、點軍區等，會存在一個時滯效應；2，其二，去年宜昌房價漲的太猛了，2018年的7-8月的時候，住建部點名了宜昌，因此有看不見的手對市場進行了干預了。因此咱們從最近1年的宜昌二手房走勢圖能夠很清晰的看到，去年2018年的8月左右是宜昌房價這波牛市的最高點。我正好在這個時間點出掉了本身的首套房產，雖然有賺的可是不算多，我把所得的資金投到了其餘地方。同時也幫我緩解了很大的資金壓力。三線城市的房子只適合長持，跨越一個週期，碰到一個牛市就OK了。

夷陵區發展大道片區和老盤恆大綠洲的房價走勢

諸葛磊預測，夷陵區在將來將會是承接宜昌剛需購房人羣主戰場，據我一銀行的朋友所言：他所在銀行19年的宜昌房貸重心已經轉移到了夷陵區，由於那裏的新房最多，故而個貸業務中心就轉移過去了。將來夷陵區的品牌開發商新房區域大體會集中在發展大道夷陵段，東方大道片區，東湖大道+錦江大道片區，平湖半島灣區這幾個區域。其中：

夷陵區品牌開發商新房主戰場示意圖

一、發展大道夷陵區段沿線，目前已經進入最後的商業配套兌現階段，新盤較少，主力開發商擔當有鴻坤、金科、碧桂園和本土大佬弘洋地產；

二、東方大道片區，由萬科、恆大、碧桂園、聯投、保利和鴻坤等一系列頭部品牌房企天團將會在將來3-5年左右填平剛需族的最後窪地，並反向推高發展大道沿線的二手次新房；

三、錦江大道和東湖大道，將來新出的土拍會大機率出如今這裏，預計地價會水漲船高，由於區位優點更好一些。最近流出的萬達的住宅項目32號地塊就在東湖大道上。

四、平湖半島灣區，這個區域主要受益於宜昌市平湖半島的規劃利好，目前已在落地實施中，這塊目前進駐的頭部大房企僅保利一家，可是須要提醒的是保利拿地一貫具備前瞻性，能夠參考高新區的保利時代項目。

 

下一篇預告：宜昌版小光谷——東山開發區

最後，總結一下。國內寫三線城市房產的自媒體人大多持唱空的態度，這裏麪人雲亦云的居多，再一個他們大多待在一二線城市，也不屑於深刻研究三線樓市。誠然，三線城市不是房產投資的最佳目的地，但他多是大多數在外打拼遊子至始至終沒法忘卻的一個心靈歸宿，在我身邊有不少朋友在外地有房有事業，他們依然會考慮在老家置辦一套房產，或爲是父母住的更體面，或是本身回家住的更便捷。三線城市的人口流入大多來自於下面的縣市，將來的四五線城市的年輕人只會愈來愈少，因此在資金有限的狀況下，保底也得去三線城市買房，年輕人切忌爲了圖便宜回四五線城市返鄉置業。三線城市內部板塊也會有輪動，因此只要買房買的不是太遠太荒無人煙，在三線城市買上一套房放上大幾年，兼顧自住功能和資產保值兩大功效是徹底OK的。至於在三線城市房產投資，則須要一些另外的特殊途徑和極佳的眼光，還得有耐心，具體的諸葛磊之後詳作分解。今天就到這，下一篇諸葛磊將詳解三線城市裏吸引年輕人就業和創業的高新產業園區板塊——宜昌東山開發區。